อยากได้คอนโดเพื่ออยู่เองซักห้องนึงต้องเลือกยังไง?
ผมมีหลายคนที่ถามผมเสมอว่า อยากจะซื้อคอนโดๆนึงเพื่ออยู่อาศัยดีไหม คำถามแรกที่ผมจะถามกลับคือให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยหรือลงทุนมากกว่ากัน ผมจะได้แนะนำถูก ซึ่งส่วนใหญ่จะตอบว่า “ทั้งคู่” ไม่ก็ “อยู่ไปก่อนแล้วค่อยขายเอากำไรหรือปล่อยเช่า” เอาจริงๆก็เป็นคำตอบที่ปกติ หลายคนก็หวังอย่างนั้นเพราะทุกสื่อบอกเราตลอดว่าคอนโดถือยาวๆยังไงก็มีโอกาสได้กำไรอยู่แล้ว แต่เอาจริงๆแล้วพอตอบแบบนี้ ผมจะแนะนำต่อยากครับ
ราคาในคอนโดๆนึงก็จะมีห้องที่ราคาถูกและราคาแพง ห้องที่ราคาถูกส่วนมากจะมีตำหนิมากกว่าหนึ่งอย่าง ตั้งแต่ห้องวิวบัง, ใกล้ลิฟต์, ห้องเสียงดัง (เช่นคอนโดติดทางด่วน), หนักหน่อยก็ติดห้องขยะ ส่วนห้องที่ราคาแพงส่วนมากก็จะเป็นห้องชั้นสูง วิวสวยๆ หรือถ้าคอนโด Low rise ก็จะเป็นห้องวิวสระและวิวสวน ตำแหน่งห้องเป็นห้องมุม ผนังห้องแทบไม่ชนกับคนอื่นเป็นต้น
คือถ้าเน้นอยู่อาศัยก็ง่าย ถ้าเลือกโครงการได้แล้ว ชอบหรือให้ความำคัญกับอะไรก็ซื้อไปเลยเท่าที่งบมี ถ้าไม่แคร์เรื่องห้องมีตำหนิก็จะได้ห้องราคาถูก เอาเงินไปทำอย่างอื่นได้ หรือถ้าอยากได้ห้องสวยที่ทิศและวิวดีๆก็จ่ายกันไป
ถ้าเน้นลงทุนอันนี้ยากหน่อยละ แต่ละคนมีวิธีคิดไม่เหมือนกัน แล้วห้องบางชนิดก็เหมาะกับคอนโดบาง Segment ด้วยนะครับ บางคนเลือกเอาห้องสวยๆวิวดีๆห้องแรร์ไปเลย อันนี้จะเหมาะกับคอนโดระดับ Luxury บางคนเลือกห้องหายากแบบห้องที่มีจำนวนน้อยๆในตึก หรือบางคนเน้นห้องราคาถูก อันนี้ส่วนมากจะเหมาะกับคอนโดราคา 1-3 ล้าน แต่หลังๆกับใช้ได้กับคอนโดราคากลางๆประมาณ 4-6 ล้านได้ด้วย
หลังๆ Developer ตั้งราคาฉลาดและก็ตอบโจทย์คนทุกกลุ่มครับ หลายคนอาจจะนึกภาพไม่ออกว่าราคาห้องสวยกับไม่สวยมันต่างกันได้ขนาดนี้เลยหรอ ผมจะยกตัวอย่างให้เห็นภาพนะครับ ราคาที่ใช้จะเป็นราคาเปิดตัว เริ่มจาก Noble ก่อน ที่หลังๆจะตั้งราคาทิศตะวันตกถูกกว่าทิศอื่นๆพอสมควรเลยครับ
อย่าง Noble Around 33 ห้อง A1 ห้องมุมที่สีน้ำเงินหันไปทางทิศตะวันตก คือหันไปทางอโศก วิวสวยแต่ร้อนหน่อย ซึ่งทางโครงการก็ช่วยตรงใช้กระจกกันความร้อนให้เป็นพิเศษ ถ้าที่ชั้น 15 ราคา Presale ที่โรงแรม Okura ห้อง 15A1 ที่ขนาด 34.90 ตรมคือ 7.2 ล้าน ถูกกว่า 15A14 สีเขียวที่ขนาด 34.50 ตรมอยู่ 800,000 บาท และถูกกว่า 15A7 ที่ขนาด 34.90 ตรมเท่ากันอยู่ 1,090,000 บาท ผมว่าเป็นส่วนต่างที่เยอะพอตัวนะครับ แถม 15A1 เป็นห้องมุมอีก ห้องน้ำมีหน้าต่างช่วยระบายด้วย
ต่อไปเป็นแสนสิริ จะเน้นให้ความสำคัญกับวิวครับ ยิ่งถ้าเป็นวิวสระวิวสวน ราคาจะ premium เป็นพิเศษ
รูปนี้ Credit จาก Inside Condo เป็นโครงการ Kawa Haus ผมเลือกห้องวิวในอาคาร B3 ชั้น 3 ห้อง ตำแหน่ง 24 สีแดง ขนาด 35.75 ตารางเมตร เป็นวิวใน เห็นทั้งสระ สวน คลอง ไม่เห็นวัด วิวดีที่สุดในตึกแล้วครับราคา 6.89 ล้านบาท หรือประมาณ 192,000 ต่อ ตรม ส่วนห้องวิวนอก ตำแหน่ง 19 สีเขียว ห้องนี้ตอนนี้ยังโล่งอยู่ เป็นป่า ขนาด 36 ตรม ห้องนี้ราคา 5.35 ล้านบาท หรือประมาณ 148,000 ต่อ ตรม ห้องเยื้องกันนิดเดียว ราคาต่างกัน 1.5 ล้านบาทเลยครับ ราคานี้ก่อนส่วนลดวัน Presale นะครับ
ราคาส่วนต่างตรงนี้จะเยอะนิดนึง เพราะ Kawa Haus เป็นคอนโดกึ่งๆ Resort ราคาจะมาแนวกับพวกคอนโดต่างจังหวัด อย่างตัวหัวหิน La Casita หรือตัวเขาใหญ่อย่าง 23 Degree/The Valley ก็จะมาแนวๆเดียวกันที่เน้นว่าคนซื้อจะซื้อบรรยากาศ
ส่วนถ้าเป็นคอนโด High rise ปกติ อันนี้เป็นคอนโด The Line Wongsawang ใช้รูปจาก ThinkofLiving ครับ ห้องสองห้องนอนอยู่ตรงข้ามกันเลยที่ชั้น 3 ห้องแรกต่ำแหน่ง 30 สีแดง ขนาด 49 ตรม ราคา 5.02 ล้าน ได้วิวสวนโครงการ อีกห้องตำแหน่ง29 สีเขียววิวนอก เป็นบ้านคน ราคา 3.99 ล้าน ก็ถือว่าต่างพอสมควรนะครับ อันนี้เป็นราคา Presale ที่โครงการ พอสูงขึ้นมาหน่อยอย่างชั้น 11 ห้องตำแหน่งเดียวกันเลย ตำแหน่ง 30 วิวในจะ 5.95 ล้าน ส่วนวิวนอกตำแหน่ง 29 จะ 5.36 ล้าน ส่วนต่างก็จะน้อยลงครับ ส่วนนึงคือพอชั้นสูงแล้ววิวโล่งขึ้นคร้บ
อีกจุดนึงที่อยากให้ลองสังเกตุของแสนสิริครับ แทบจะทุกโครงการ ห้องชั้น 12A ราคาจะถูกกว่าชั้น 12 กับ 14 ที่ตำแหน่งเดียวกันอยู่ประมาณ 5% เลย แล้วแต่โครงการ คนที่ไม่ซีเรียสเรื่องเลขก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจครับ ถ้าห้องราคา 5 ล้าน ชั้น 12A จะถูกกว่าชั้น 12 และ 14 อยู่ 250,000 เลยครับ
ห้องอีกจำพวกนึงที่แสนสิริมักจะตั้งราคาถูกคือห้องใกล้ลิฟท์ แล้วใกล้ห้องขยะครับ ถ้าจะให้เห็นภาพคือ โครงการ Oka Haus ชั้น 10 ถ้าเป็นห้องตำแหน่ง 12 สีแดง ที่ไกลลิฟท์มาหน่อย จะอยู่ที่ 5.22 ล้าน หรือประมาณ 150,000 ต่อตรม แต่ถ้าเป็นห้องแบบเดียวกันเลย แต่อยู่หน้าลิฟท์ คือห้องตำแหน่ง 15 สีเขียว จะราคา 4.72 ล้าน หรือประมาณ 136,000 ต่อ ตรม และถ้าอยู่หน้าห้องขยะอย่างห้องตำแหน่ง 19 สีน้ำเงิน จะราคา 4.4 ล้าน หรือประมาณ 130,000 ต่อ ตรม ราคานี้ก่อนส่วนลดนิดหน่อยนะครับ
พอจะเห็นภาพการตั้งราคากันแล้วนะครับ
กลับมาเรื่องการเลือกห้อง ผมเห็นหลายคนเลือกไม่ได้ ผ่านมาเป็นปีแล้วก็ไม่ได้ซื้อแล้วมานั่งเสียดาย เพราะไม่เจอห้องที่ตอบโจทย์ทั้งสองอย่างได้ บางตึกนั่งวิเคราะห์แล้วรู้ว่าห้องขนาด 26 ตรมดูเหมาะลงทุนมากที่สุด แต่ไปดูแล้วบอกว่าเล็กไปอยู่เองไม่ได้ ไม่น่าจะอยู่สบาย ส่วนห้องที่คิดว่าอยู่เองได้ ขนาด 34 ตรม ก็ดูแล้วไม่เหมาะกับการลงทุน เพราะมีเกือบ 70% ของตึก อันนี้เป็นตัวอย่างนะครับ สรุปแล้วก็คิดวนไปวนมา ก็ไม่ได้ซื้อซะที เสียโอกาสในการอยู่
บางคนบอกว่าอยากได้ราคาถูก เพราะอยู่เองไม่สนใจหรอกวิว วันๆกลับบ้านก็ดึก ปิดม่านตลอด หรือเอาทิศตะวันตกก็ได้ เพราะกว่าจะกลับบ้านก็ตึกแล้ว ไม่สนอากาศร้อน แต่พอคิดในมุมลงทุนก็ลังเลใจ ไม่ซื้อดีกว่าเพราะกลัวขายต่อไม่ได้ คิดวนไปวนมา ก็ไม่ได้ซื้ออีก
ผมว่ายากนะ ถ้าจะ Balance ให้ได้ทั้งคู่ ผมแนะนำว่าพยายามตอบตัวเองหน่อย ว่าให้ความสำคัญกับอยู่เองหรือลงทุนมากกว่ากัน มันจะทำให้เลือกง่ายขึ้น แต่อันนึงที่แนะนำได้คือ อย่าไป Extreme ฝั่งใดฝั่งนึงมากนัก โดยเฉพาะฝั่งที่เน้นราคาถูก เช่นซื้อห้องที่ตัวเองอยู่เองโอเค แต่ลืมนึกคนอื่นเวลาขายต่อ เช่นห้องวิวบัง 100% หรือห้องติดห้องขยะเลย ห้องพวกนี้หาคนซื้อต่อยากจริงๆ หรืออีกมุมนึงก็เผื่อลงทุนมากเกินไปจนไม่มีความสุขในการอยู่เอง
บางทีการซื้อของ Premium ผมว่าก็ไม่ได้จะไม่ดีเสมอไปนะครับ อย่าลืมว่าถ้าเราชอบ ก็ต้องมีคนอื่นชอบ ผมว่า Kawa Haus ของแสนสิริจะเป็นเคสตัวอย่างที่ดี หลายคนมองจะซื้ออยู่เอง แต่ไม่กล้าซื้อวิวใน เพราะราคาสูง กลัวซื้อแล้ววันนึงจะขายต่อไม่ได้ เพราะต้นทุนแพงกว่าเพื่อน รอไปรอมา จนตอนนี้วิวในจะหมดแล้ว แต่หลายคนลืมคิดไปว่า คนที่เลือกจะมาอยู่ที่ T77 นี่เค้าเน้นวิว เน้นบรรยากาศ คนเหล่านี้แหละจะเป็น target เวลาเราจะขายห้องต่อ
เหมือนผมมีเพื่อนซื้อโครงการที่เขาใหญ่ เลือกวิวไม่ดี เพราะตอนเลือกเน้นราคาถูก พอโอนแล้ว เวลาจะไปก็ไม่อยากไป เพราะห้องวิวไม่สวย สรุปปิดห้องไว้แฉยๆซะงั้น
แต่ก็มีหลายคนซื้อห้องวิวสวยๆ แต่กลับบ้านดึกตลอด ไม่เคยได้ดูวิว หรือเลือกชั้นสูงมากๆแต่ดันเป็นคนกลัวความสูง อยู่แล้วเป็นทุกข์อีก อันนี้ก็อาจจะเรียกว่าใช้วิวไม่คุ้มก็ได้นะครับ
ส่วนตัวผมมองว่า ถ้าซื้ออยู่เองให้เลือกสิ่งที่เราชอบไว้ก่อนครับ เพราะเราต้องอยู่กับมันทุกวัน แต่ควรลองศึกษาราคาห้องอื่นๆเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจจอง ถ้าห้องเราไม่แย่มาก หรือไม่ได้แพงเวอร์แบบไม่มีจุดเด่น แล้วคอนโดอยู่ในทำเลที่ดี ผมว่าเราอยู่ๆไปนานพอ มูลค่าห้องก็ขยับตามครับ
งบประมาณก็เป็นสิ่งที่วำคัญ แรกๆทำงานใหม่ๆก็อยู่แบบพอดีๆ ห้องอาจจะไม่ต้อง premium มาก ค่อยๆทยอยโปะธนาคารไป (ในกรณีกู้ธนาคาร) แล้ววันนึงพร้อมก็ขยับขยาย
ก่อนจบผมจะลองแนะนำห้องบางชนิด ที่เป็นห้องที่ค่อนข้างแรร์ ที่ราคาไม่ได้ต่างจากห้องอื่นๆมากนัก ให้ดูเป็น Case Study ครับ เผื่อให้มุมมองบางอย่างกับเพื่อนๆในการเลือกห้อง
Ashton Asoke ห้อง 03 ราคาต่างกับห้อง 02 หลักหมื่น แต่ 03 ได้เป็นห้องที่ผนังติดห้องคนอื่นด้านเดียว เวลาขายต่อก็มีจุดขายมากกว่าห้อง 02 เยอะครับ กำไรที่ได้ 03 จะมากกว่า 02 อยู่พอสมควร
28 Chidlom ห้องชั้นส่วนกลาง ชั้นนี้มีห้องแค่สามห้อง เป็นชั้นสูง ห้องตำแหน่ง 09 ไม่โดนบังวิว แถมราคาต่อ ตรม ไม่ได้แพงกว่าห้องชั้นอื่นๆในตำแหน่งเดียวกันเลยครับ จุดขายคือเดินออกจากห้องมานั่งรับลมชมวิวที่ส่วนกลางได้เลย ไม่ต้องต่อลิฟท์
SC Asset เป็นหนึ่งใน Developer ที่ไม่ได้ตั้งราคาห้องชั้นส่วนกลางแพงกว่าชั้นอื่นๆ อย่าง Saladaeng One ห้องชั้น 16 ที่ติดสวน มีทางเดิน(แทบจะ)ส่วนตัวจากห้องไปสวน ไม่มีคนเดินผ่านหน้าห้อง ก็ราคาไม่ต่างจากห้องอื่น เสียดายมากขายไปแล้ว แต่ก็ยังมี Beatniq ห้องชั้น 7 และ 8 ที่อยู่ชั้นส่วนกลาง ยังมีขายอยู่นะครับ ออกจากห้องแล้วใช้ Facilities ได้เลย
Credit รูปอื่นๆจาก At-Bangkok.com และ Bangkok.com
