เมื่อเดือนที่แล้วผมเขียนเกี่ยวกับการเลือกคอนโดเผื่อลงทุน (อ่านได้จาก Link นี้ครับ https://m.facebook.com/1072231159607931/posts/1313595965471448?sfns=mo) แต่จะเป็นการเลือกแบบลงทุนระยะกลางและระยะยาวเป็นส่วนใหญ่ มีเพื่อนๆ ถามมาเยอะว่าถ้าลงทุนขายใบจองหรือขายก่อนโอนละต้องเลือกยังไง? จริงๆ หลักการพื้นฐานก็คล้ายๆ กันครับ แต่จะมีอีกซัก 7 ข้อที่ผมจะคิด
ซึ่งช่วงนี้ผมจะคิดเยอะนิดนึงเพราะไม่ใช่ทุกห้องหรือทุกโครงการจะไปต่อได้ เนื่องจากตอนนี้เศรษฐกิจไม่ได้ดีมากอย่างที่พวกเรารู้ หลายคนไม่อยากใช้เงินสด แล้วยังมีเรื่อง LTV มาคุมอีก แต่ถ้าเรามองอีกมุมนึงช่วงนี้คู่แข่งน้อย นักลงทุนมีไม่เยอะเหมือนเมื่อก่อน
โครงการเปิดใหม่มีไม่เยอะมากด้วยแล้วแต่ละโครงการก็จะทำราคาออกมาดีมากด้วยเพราะ Developer รู้ว่าถ้าทำออกมาแพงก็จะขายไม่ได้ อย่าง Sansiri ก็จะเปิด The Base เพชรบุรี-ทองหล่อ ในราคาที่ไม่แพงเพื่อกู้ชื่อบริษัทว่าไม่ได้จะต้องขายแพงตลอด หรือ Pruksa ก็จะเปิด The Tree พัฒนาการ-เอกมัยด้วย Term Payment ที่ต่ำมากๆ
มาดูกันครับว่า 7 ข้อของผมมีอะไรบ้าง
1) ซื้อใบจองต้องซื้อรอบแรกๆ เท่านั้น ถ้าพูดตรงๆ คือต้องซื้อให้ได้ในราคาที่ถูกกว่าคนส่วนใหญ่ ข้อนี้หลายคนคงรู้อยู่แล้วแต่ไม่รู้ว่าจะทำยังไงถึงจะได้ซื้อก่อนเพราะไม่ได้เป็นลุกค้าเก่าหรือลูกค้า VIP ของบริษัทนั้นๆ อย่างผมลงทุนมาซักระยะแล้ว ซื้อมาเกือบทุกบริษัทเลยจะพอรู้อยู่บ้างว่าโครงการไหนขายรอบ VIP ตอนไหน สนใจโครงการไหนลองทักมาถามผมก็ได้นะครับ บางโครงการเป็นเพื่อนของลูกค้า VIP ก็จองรอบ VIP ได้ ล่าสุดผมก็พาคนจากเพจไปซื้อโครงการ The Lofts ราชเทวีรอบก่อนงาน Presales สองคน
2) เข้าใจการตั้งราคาของโครงการนั้นๆ ก่อนที่จะจอง ผมว่าความผิดพลาดของหลายๆ คนคือจองคอนโดโดยที่ไม่รู้ว่าห้องอื่นขายราคายังไงหรือพูดง่ายๆ ว่าไม่ได้ศึกษาคู่แข่งในตึกเดียวกัน ผมยกตัวอย่างง่ายๆ หลายๆ โครงการทำราคาเป็นช่วงชั้น เช่นตำแหน่ง A ชั้น 7-10 ราคาเท่ากันที่ 2.39 ล้าน แต่ถ้าเป็นตำแหน่ง A ชั้น 11-14 จะราคา 2.49 ล้าน ถ้าผมซื้อตำแหน่ง A ชั้น 10 แล้วเพื่อนผมซื้อตำแหน่ง A ชั้น 11 ผมคงจะด่าเพื่อนผมว่าเพี้ยนซื้อชั้น 11 ทำไม ตอนนั้นชั้น 14 ไม่ว่างหรอ
อีกตัวอย่างที่ Classic คือห้องติดกันแต่ราคาต่างกันหลักแสน ผมเคยมีห้องที่ The Base สะพานใหม่ ห้อง A309 ราคาต่างจาก A310 อยู่ 200,000 บาท (ราคาห้อง 2.x ล้าน) ผมว่าต่างกันเยอะมากๆ ราคาที่ต่างมีได้หลายเหตุผลครับตั้งแต่ขนาดห้องที่ต่างกันเล็กน้อย หัวนอน วิว ความใกล้ไกลห้องขยะ
3) เลือกห้องที่มันมีน้อยๆ หรือแตกต่างจากคนอื่น อันนี้สำหรับมากๆ กับโครงการที่เอาห้องคล้ายๆ กันมาวางเรียงกันเยอะ ผมยกตัวอย่างของ The Tree พัฒนาการ-เอกมัยนะครับ ดูรูปประกอบได้ ถ้าผมมองไวๆ โดยที่ยังไม่รู้ราคา ผมจะไม่เลือกห้องที่ใส่กรอบสีแดงมาลงทุนเลย เพราะมันเหมือนๆ กันไปหมด ถ้าเลือกมาแล้วก็ต้องแข่งกับคนอีกไม่รู้กี่คน ห้องที่วงสีเขียวดูน่าสนใจกว่า ดูเป็น Rare Items กว่า
แต่ The Tree ตัวนี้น่าสนใจมาก ในมุม Term Payment ถ้าไม่ทันห้องแรร์ห้องอื่นก็เอา 55
4) เข้าใจ Segment ของโครงการ ถ้าผมลงทุนกับโครงการ 1-3 ล้านบาท ผมจะเน้นไปที่ราคามากกว่าความสวยของห้อง สมมติถ้าโครงการที่ราคาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาท ผมอาจจะเลือกห้องที่วิวหรือตำแหน่งที่ไม่ได้ดีมาก เช่น ห้องหน้าลิฟท์หรือห้องติดลิฟท์ที่ราคา 1.3 ล้านบาท มากกว่าห้องสวยๆ ที่ราคา 1.6 ล้านบาท แต่ผมจะไม่ซื้อห้องที่ block view เกิน 80%
ถ้าเป็นโครงการ Segment บนที่ราคา 6 ล้านขึ้นไป ผมจะไม่เลือกห้องที่มีตำหนิเลย ดูห้องที่เหลือขายของ Ashton Chula ตอนนี้ส่วนมากเป็นห้องที่ติดลิฟท์ (ดูรูปประกอบได้) หรือถ้ายิ่งไปว่านั้น ถ้าผมจะซื้อ 2-Bedroom 28 Chidlom ผมจะต้องซื้อห้องชั้นสูงเท่านั้น วิวต้องโล่ง ต้องไม่มีตำหนิ ราคาจะแพงกว่าห้องอื่น 3-4 ล้านผมก็ต้องเอาห้องที่ดี
5) เลือกโครงการที่มีกระแส ข้อนี้สำคัญมาก แต่มันก็ไม่ง่ายที่เราจะรู้ว่าโครงการไหนมีกระแสจริงๆ ไม่ใช้กระแสปลอม! ถ้าจำเมื่อก่อนได้โครงการที่ขายใบจองระยะสั้นๆ สุดได้ดีก็จะเป็นโครงการของอนันดา อย่าง Ideo Q Victory, Ashton Asoke, Ashton Chula ที่จองปุUปอีก 5 นาทีขายบวกกันหลักแสนถึงหลักล้าน ถ้าเป็นแสนสิริก็จะเป็นพวก The Line Chutuchak หรือ AP ก็เป็นพวก Life Wireless
หลายๆ โครงการที่กล่าวมาพอกระแสหมดก็เงียบยาวเลย อย่างตอนนี้ Ideo Q Victory ก็ขายกันเท่าทุนก็ยังไม่ออก ผมแค่จะสื่อว่ากระแสสำคัญมากๆ แต่ก็ต้องยอมรับว่ามันคงไม่มีตัวไหนในปีนี้ที่จะกระแสแรงเท่าตัวข้างบนที่กล่าวมานะครับ ที่ใกล้เคียงก็จะเป็น Chapter เจริญนคร
แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่าตัวไหนกระแสดี ปกติผมจะดูผลตอบรับตามเพจต่างๆ ใน Facebook ครับ ดูว่าเวลาเพจต่างๆ โพสถึงโครงการนั้นๆ คนสนใจไหม แต่ผมไม่ดูยอด Like นะเพราะมันซื้อกันได้ ผมจะดูการ Engagement คือดูว่ามีคนมา comment เยอะไหม มีคนแชร์ไหม อย่าง The Base เพชรบุรีนี่ชัดเลยว่าผลตอบรับดี
แล้วโครงการไหนที่กระแสปลอม? จริงๆ คำว่ากระแสปลอมอาจจะแรงไป น่าจะใช้คำว่ากระแสดูดีกว่าความเป็นจริงมากกว่า ส่วนมากผมจะไม่ค่อยเชื่อเวลาที่ทุกเพจลงรูปงานในโครงการหรือรูปคนต่อคิวแล้วเป็นรูปเดียวกันทุกเพจ (ประมาณว่าทางโครงการส่งรูปมาให้ทุกเพจลงให้เหมือนกัน) ผมว่ามันดูยังไงไม่รู้
อีกวิธินึงที่เราจะรู้กระแสคือไปนั่งเล่นในสำนักงานขายเองเลย บางโครงการเปิดห้องตัวอย่างก่อนขาย ผมก็จะไปนั่งเล่น นั่งดูว่ามีคนเข้ามาดูไหม คนเข้ามาเป็นใคร แอบฟังเค้าคุยกับเจ้าหน้าที่ (เสียมารยาทนิด 555) แอร์ก็ฟรีมีขนมกินด้วย 55 หรือบางโครงการที่เราไม่แน่ใจกระแส ก็ไปสำนักงานขายตั้งแต่วันที่ขายวันแรกนี่แหละ แล้วค่อยตัดสินใจจอง
6) เลือกโครงการที่ใช้เงินน้อยๆ ตอนนี้ทุกคนไม่อยากใช้เงินสดกัน ผมเลยจะแนะนำว่าให้ดูโครงการที่ใช้เงิน จอง+สัญญาไม่เยอะ เช่นแบบ จอง+สัญญา 30,000 บาท (สำหรับ 1 ห้องนอน) ผ่อนเดือนละไม่เกิน 5,000 บาท ในเคสแบบนี้สมมติถ้าเราจองมา 30,000 บาทแล้วจะขายใบจองบวกกำไรไปอีก 30,000 บาท ก็ใช้เงินสดแค่ 60,000 บาทก็ยังพอไหว หรือต่อให้เราถือยาวๆ ไปอีกซัก 5-6 เดือน คนซื้อต่อเราก็ยังใช้เงินไม่ถึง 100,000 บาท ยังพอไหว ถ้าเป็นโครงการที่จอง+สัญญาหลายแสนก็จะขายใบจองยากกว่าครับ
7) การลงทุนขายใบจองไม่จำเป็นต้องซื้อตอนเปิดตัวเท่านั้น หลายๆ ครั้งผมจะรอจังหวะที่โครงการทำโปรจอง+สัญญาแล้วไม่ต้องผ่อนดาวน์ ซึ่งมันจะดีเพราะเวลาขายต่อใช้เงินน้อย อนันดาก็ทำบ่อยอย่างตัว Ideo Mobi Asoke ราคาห้องอาจจะไม่ถูกเท่าราคา Presale แต่เราก็เลือกห้องที่ค่อนข้างจะเป็น Rare Item หน่อย แล้วเอามาขายแข่งกับคนอื่นตอนตึกจะเสร็จ เช่น สมมติผมได้ห้องวิว มศว. ชั้น 20 มาในราคา 4.5 ล้าน ใช้เงินจอง+สัญญา 50,000 บาท เราบวกกำไร 100,000 บาท กับคนที่ซื้อตั้งแต่ presale ที่ยังไม่ได้ขาย ชั้น 21 มาในราคา 4.35 ล้านบาท แต่เค้าผ่อนดาวน์มาแล้ว 600,000 บาท ถ้าเค้าบวกกำไร 100,000 บาทเท่าผม คนซื้อต้องใช้เงิน 700,000 บาท แต่เค้ามาซื้อห้องผมใช้เงินแค่ 150,000 บาท หลายคนมาซื้อห้องผมนะ
เมื่อวานผมก็พึ่งซื้อ The Line Pahol-Padiphat ของแสนสิริไป 1-Bedroom ใข้เงิน 30,000 บาท 2-Bedroom ใช้เงิน 60,000 บาท ไม่ต้องผ่อนดาวน์แล้ว ผมก็เลือกห้องที่เหลือน้อยๆ เช่น 2-Bedroom ทิศเหนือวิวเห็นสวนจตุจักรไกลๆ ถ้าตึกเปิดคนอยากได้ตึกนี้จะหาซื้อตำแหน่งนี้จากโครงการไม่ได้แล้วเพราะห้องที่ผมเอามาเป็นห้องท้ายๆ ของตำแหน่งนั้นละ คนที่อยากได้น่าจะต้องมาหาซื้อจากผม ผมว่าบวกหลักหมื่นขายได้นะ (แถมได้โปรฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกับค่าส่วนกลางสองปีอีก)
ประมาณนี้ครับ มีอะไรพูดคุยกันได้เหมือนเดิม แชร์มุมมองได้เต็มที่ ไม่จำเป็นต้องคิดเหมือนกันครับ
