มุมมองของผมต่อตลาดอสังหาฯหลังสถานการณ์ COVID-19 ว่าจะไปทางไหนและยังลงทุนได้อีกไหม? (ยาวนิดนะครับ ไว้อ่านตอนเบื่อๆ)
เท่าที่ได้พูดคุยกับหลายๆฝ่ายและอ่านบทวิเคราะห์ทั้งจากสื่อไทยและสื่อต่างประเทศ ผมรู้สึกว่าความคิดเห็นจะถูกแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม กลุ่มแรกคือมองว่าไม่น่ามีอะไรเปลี่ยนไปนอกว่ากำลังซื้อที่ลดลงตามสภาพเศรษฐกิจ พฤติกรรมของผู้บริโภค (Consumer Behavior) ไม่น่าจะเปลี่ยนเพราะสถานการณ์เรื่อง COVID-19 ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยๆ
อีกกลุ่มนึงมองว่าทุกอย่างจะเปลี่ยนไปอย่างหน้ามือเป็นหลังมือ Consumer Behavior จะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน คนจะมีความต้องการคอนโดในเมืองลดน้อยลงเพราะสามารถทำงานจากบ้าน (Work From Home) ร้านอาหารจะเหลือน้อยลงเรื่อยๆเพราะคนสั่ง Delivery แทน การ Sharing ต่างๆจะลดลง (เช่น Co-Working Space) วันนี้ผมจะลองมาแชร์มุมมองของผมนะครับ สุดท้ายไม่มีใครรู้แน่ชัดหรอกครับว่าจะเกิดอะไรขึ้น แต่ตั้งใจไว้แลกเปลี่ยนหรือแชร์มุมมองกันเพราะสุดท้ายแล้วคนที่ปรับตัวได้ดีกว่าในวันที่ฝุ่นหายตลบจะเป็นคนที่เจ็บตัวน้อยกว่าครับ
ส่วนตัวผมมองว่า Consumer Behavior จะเปลี่ยนแปลงไปบ้างแต่สุดท้ายแล้วความต้องการหลักยังเหมือนเดิมครับ คนส่วนใหญ่ยังจะมีความต้องการคอนโดอยู่เพราะราคาบ้านเดี่ยวเริ่มจับต้องไม่ได้ แต่กำลังซื้อจะลดลงคล้ายๆกันตอนน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ที่มีความเสียหายถึง 1.44 ล้านล้านบาทนั่นแหละครับ แต่ COVID-19 รอบนี้อาจจะเจ็บตัวกันนานหน่อยเพราะความเสียหายเกิดขึ้นทั่วโลก ผมขอขยายความเพิ่มเติมนะครับ
– ก่อนที่เราจะเจอ COVID-19 ตลาดอสังหาในปีนี้มีแนวโน้มจะเติบโตได้ช้าลงอยู่แล้ว เพราะเศรษฐกิจไม่ดีมาซักพักละ โครงการใหม่ๆเปิดตัวน้อยลงเยอะมากตั้งแต่ปี 2562 เนื่องจากทาง Developers ต้องการระบายของที่มีอยู่ก่อน การมาของ COVID-19 แค่ทำให้ทุกอย่างแย่ลงกว่าเดิม การเติบโตจะน้อยลงกว่าเดิมเข้าไปอีก หลายๆ Developers มีการปรับแผนธุรกิจในปีนี้แล้วครับ บางโครงการเลือกที่จะหยุดไปก่อน (เช่น dCondo รามคำแหง)
– Customer Behavior คงเปลี่ยนไปบ้างแต่ไม่เยอะ ช่วงนี้ (ตามข้อมุลที่ได้จากเอเจนต์ Spacefinder) คนมองหาคอนโดห้องใหญ่ขึ้น ห้องขนาด 2-Bedroom. ห้อง Duplex หรือแม้แต่ Townhome ในเมืองเป็นที่นิยมมากขึ้นเนื่องจากคนรู้สึกอึดอัดกับการที่ต้องอยู่คอนโดห้องเล็กๆเกือบทั้งวันและ Social Distancing เริ่มมีอิทธิพลกับการใช้ชีวิต ทำให้คำว่า Space is Luxury ลอยขึ้นมาในหัวเลย ส่วนตัวผมเชื่อว่าหลัง COVID-19 ความต้องการคอนโดห้องใหญ่ๆจะยังอยู่นะครับแต่ยังไงมูลค่าของคอนโดก็อยู่ที่คำว่า Location กับ Pricing ครับ สุดท้ายขนาดห้อง, Location และ ราคาที่ดี ต้องไปด้วยกันได้ ปล คำว่า Location ไม่ได้แปลว่าติดรถไฟฟ้าเสมอไปนะครับ คอนโดติดรถไฟฟ้าบางเส้น (เช่นสายสีม่วงและสายสีชมพู) ยังไปได้ยากจริงๆ
– เพิ่มเติมในส่วนของ Customer Behavior นะครับ สุดท้ายมนูษย์(ส่วนใหญ่)ก็ยังเป็นสัตว์สังคม ผมเชื่อว่าหลายคน ทรมารมากกับการ Work-From-Home (WFH) เป็นเวลานานๆ ดังนั้นพวก Co-Working Space ยังมีอยู่แน่นอนเหมือนที่ทุกวันนี้คนเลือกไปนั่งทำงาน/อ่านหนังสือที่ร้านกาแฟมากกว่าอยู่ที่บ้าน/คอนโด และส่วนตัวผมเชื่อว่าการ WFH ยังไงก็ไม่ได้ผลดีเท่ากับการทำงานในออฟฟิตครับ และบางบริษัทหรือแม้แต่ราชการเองคง WFH ไปตลอดได้ยาก ส่วนร้านอาหารก็ไม่ต้องห่วงครับ คนเราอยากกินข้าวนอกบ้านอยู่แล้ว ถ้าเศรษฐกิจไม่ได้แย่จนเกินไป
– คอนโดขายได้เป็นบางช่วงราคา อันนี้ภาพเริ่มชัดขึ้นจากยอดขายในช่วงนี้นะครับ คอนโดในช่วงราคา 1-4 ล้านบาทยังขายได้เพราะสุดท้ายที่อยู่อาศัยก็เป็นปัจจัยสี่ คอนโดราคา 4 ล้านบาท (ผ่อนเดือนละ 20,000-25,000 บาท) เป็นค่าใช้จ่ายที่คนทำงานรับได้ หรือถ้าคนที่คิดจะซื้อลงทุนปล่อยเช่าก็สามารถมองเห็นกลุ่มคนเช่าได้ โดยเฉพาะถ้าเป็นคอนโดแบรนด์ดีๆทำเลดีๆ
ส่วนคอนโด Super Luxury ช่วงราคา 10 ล้านขึ้นไปเป็นอีกกลุ่มที่ส่วนตัวมองว่าไม่ค่อยน่าห่วง หลักๆเนื่องมาจาก Supply ในตลาดมีไม่เยอะแล้ว คนกลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้ออยู่ “ถ้าเจอของที่ถูกใจ” ทุกวันนี้ที่กลุ่มนี้ลำบากเพราะหลายๆบริษัททำ Product ออกมาไม่ตอบโจทย์ เช่นคอนโดราคา 15 ล้านบาทแต่ได้ห้องแค่ 45 ตรม (หรือ 10 ล้านแต่ได้ห้อง 3x ตรม) จริงๆยอมขยับเป็น 18 ล้านบาทแต่ได้ห้อง 5x ตรมอาจจะยังตอบโจทย์มากกว่า
แต่กลุ่มคอนโดที่จะลำบากหน่อยคือกลุ่มช่วงราคา 5-10 ล้านในบางทำเลครับ โดยเฉพาะห้อง 1-Bedroom ขนาด 30-45 ตรมในช่วงราคานี้โซนสุขุมวิท (มุมมองส่วนตัวนะครับ) เนื่องจากเดี๋ยวนี้ทาง Developers เปิดคอนโดใหม่ๆในทำเลที่ด้อยลงมานิดแต่ทำราคาได้น่าสนใจมากๆ ราคา 5-10 ล้านนี้ได้คอนโดห้อง 1-Bed Plus หรือ 2-Bed แล้ว เช่น The Base เพชรบุรี-ทองหล่อ ราคา 4.5x ล้านก็ได้ 2-Bedroom 45 ตรมแล้ว คล้ายๆกันที่ Ideo สุขุมวิท-พระราม 4 ราคา 4.x ล้านนี้ได้ห้อง 1-Bed Plus แล้วหรือถ้าจะขยับไป 2-Bedroom 65 ตรมก็ประมาณ 7 ล้านครับ ถ้าถามผมเอาตรงๆคือคนที่ซื่อสินค้ากลุ่มนี่มีน้อยกว่ากลุ่ม 1-4 ล้านแถมยังทางเลือกเยอะอีกด้วย (เช่นไปซื้อ Townhome แทน)
– ผมเชื่อว่าส่วนกลางของคอนโดที่จะเปิดใหม่จะให้ความสำคัญกับการ WFH และ Co-Working Area มากขึ้น Technology จะเข้ามามีบทบาทยิ่งขึ้นในการใช่ชีวิต โดยเฉพาะในมุมที่สนุบสนุนการทำงานจากส่วนกลาง ตั้งแต่ Business Center, Smart Meeting Room, Smart Conference Room
– Well Being จะเริ่มมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น เราจะเห็นคอนโดที่เน้นพื้นที่ออกกำลังกาย มีเลนปั่นจักรยาน มีลู่วิ่งกลางแจ้งรอบตัวอาคาร หรือการปลูกผักเพื่อบริโภคด้วยตัวเอง ที่นิติร่วมกันปลูกผักและส่งต่อผลผลิตที่ได้ให้ลูกบ้านนำไปประกอบอาหารทานกันในครอบครัว และผมเชื่อว่า Aging Society จะกลับมานะครับ ผมว่าหลายๆคนอาจจะล้มเลิกความคิดที่จะมีลูกกันเลยทีเดียวหลัง COVID-19 (เพราะสภาพเศรษฐกิจ) Wellness Residence น่าจะเป็นสิ่งที่คนสนใจ
– คนจะหันมาสนใจบ้านเดี่ยวมากขึ้นในช่วงแรกๆหลัง COVID-19 แต่จะมีไม่กี่คนที่ซื้อไหวเนื่องจากราคาบ้านที่อยู่ในทำเลที่โอเคไปไกลมากแล้วจริงๆ ทำเลที่โอเคของผมคือไม่ต้องออกจากบ้านก่อน 6 โมงเพื่อมาทำงานหรือส่งลูกไปโรงเรียน (ช่วงนี้ใครเจอบ้านในทำเลที่โอเคแล้วรับราคาได้ ซื้อเถอะครับ) แต่สุดท้ายคนจะซื้อบ้านเดี่ยวไม่ไหวแล้วกลับมาอยู่คอนโดเหมือนเดิม
แล้วถามว่าคอนโดยังลงทุนได้ไหม? ผมมองว่ายังลงทุนได้และผมจะยังลงทุนในคอนโดต่อไปครับ แต่จะเลือกลงทุนมากขึ้น เลือกห้องบางแบบบางโครงการเท่านั้นและต้องยอมรับว่ายากขึ้นมากๆโดยเฉพาะการลงทุนในระยะสั้นหลังจากนี้ คนที่จะลงทุนควรมีสายป่านที่พอยาวพอในกรณีที่เราขายไม่ได้ครับ ปกติผมจะแนะนำว่าเราจะสามารถดูแล Port คอนโดทั้งหมดได้เป็นเวลาอย่างน้อย 6 เดือนในกรณีที่เราไม่มีรายได้
ผมอยากฝากข้อคิดไว้ตามนี้
– อยากให้เพื่อนๆอย่าลืมจุดเด่นหลักของการลงทุนในคอนโดที่เป็นการลงทุนที่มี Leverage สูงและใช้เงินตัวเองไม่ได้เยอะเหมือนการลงทุนรูปแบบอื่น เช่นเราสามารถกู้แบงค์ในดอกเบี้ยที่ต่ำและยังเอาค่าเช่าผ่อนไปได้ สุดท้ายในวันที่เราขายเมื่อผ่านไป 2-3 ปีเราอาจจะได้กำไรนิดหน่อยโดยที่ใช้เงินตัวเองแค่ไม่กี่แสน หรือถ้าเราลงทุนในใบจอง เราอาจจะจอง 50,000 บาท แต่ขายได้กำไร 30,000 บาทได้ คิดเป็น % แล้วโอเคมากๆแถมไม่เสียภาษีด้วย ในบางกรณีเราสามารถอยู่อาศัยไปด้วยและลงทุนไปด้วยได้ การลงทุนแบบนี้มันต่างกับการลงทุนในกองทุน, หุ้นหรือทองคำนะ แต่สุดท้ายแล้วแต่คนถนัดแหละ
– ตลาดคอนโดเป็นตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงเร็วมากๆคนที่จะลงทุนทางนี้ต้องรู้จักปรับตัว เมื่อไม่กี่ปีที่แล้วเรายังซื้อคอนโดไหนก็ได้ที่ใกล้รถไฟฟ้าก็ได้กำไรหมด ตอนนี้ไม่ได้แล้วเพราะมีรถไฟฟ้าส่วนขยายเข้ามา เมื่อ 2 ปีที่แล้วคนพูดถึงคอนโดมือสองเยอะ ว่าถ้ามีคอนโดถือไว้ยาวๆเดี๋ยวคนก็ต้องมาทางนี้เพราะคอนโดใหม่แพงมากๆ แต่ตอนนี้ผมเริ่มไม่คิดแบบนี้แล้วนะ ผมคิดว่าแล้วแต่โครงการจริงๆ คอนโดที่เปิดใหม่มามีการลดต้นทุนลงเยอะมาก (เช่นเพิ่มยูนิต, ทำห้องหน้าแคบ, ลดวัสดุ, ลดที่จอดรถ อย่างที่ผมเคยเขียนไว้) ทำให้เปิดมาราคาไม่แพงได้
ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ อันนี้มุมมองส่วนตัวล้วนๆนะครับ ไม่ถูกใจใครขอโทษด้วย Ideo Q Chula ตอนนี้เริ่มเก่า ขายกัน ตรม ละเกือบๆสองแสนบาท ห้อง 35 ตรม ตอนนี้ขายกันเกือบ 7 ล้านบาท แต่ถ้าดูโครงการเปิดใหม่อย่าง Ideo Chula Samyan ทีทำเลด้อยกว่านิดหน่อย แต่ขายกันที่ตรมละ 140,000-150,000 บาท ผมเชื่อว่าพออีกสองปีคนอาจจะเลือก Ideo Chula Samyan ที่ใหม่กว่า ราคาถูกกว่า แต่ทำเลด้อยกว่านะ อย่างถ้ามีงบ 7 ล้านที่นี่ได้ 2-Bedroom เลย หรือแม้แต่ Noble Ploenchit เอง ถ้า Noble Wireless เปิดมาไม่แพงมาก (เช่น 280,000) ก็ลำบากนะ เพราะมีตำหนิเรื่อง Layout อยู่ คล้ายๆกันกับคอนโดเส้นสุขุมวิทโซนเอกมัย-พระขโนง เจอคอนโดใหม่ๆโซนพระราม 4 เข้าไปก็เหนื่อยเหมือนกัน เอาง่ายๆเทียบ Wyne กับพวก Ideo สุขุมวิท-พระราม 4 หรือแม้แต่คนที่มี Noble Around33 ที่เจอ Be33 กับ State 39 ลดราคาลงมา สรุปคือเราต้องปรับตัวให้เร็วและเข้าใจตลาด/Developers ให้ได้ครับ
– คอนโดที่น่าจะยังลงทุนได้จะเป็นคอนโดที่ค่อนข้างมีน้อยในตลาดครับ เช่นคอนโดใกล้ห้างแบบเดินไปได้ คอนโดติดแม่น้ำ คอนโดวิวสวน หรือถ้าจะลงทุนคอนโดเส้นสุขุมวิท ผมว่าอย่างน้อยควรจะอยู่ติดถนนสุขุมวิทเลย ไม่ใช่เข้าซอย อย่างน้อย Exposure จะได้ยังมี หรือเวลาเลือกยูนิตผมจะพยายามเลือก Rare Item ถ้าเป็นไปไปได้
– ราคาก็สำคัญ เรื่องนี้ยากหน่อยเพราะจากประสบการณ์ที่ผ่านมา เราไม่มีทางซื้อคอนโดได้ในราคาที่ต่ำที่สุดของตึกหรอก แต่ผมจะพยายามซื้อคอนโดให้ได้ราคาที่ดีเป็นอันดับต้นๆของโครงการ เช่นถ้าคอนโดนึงมี 1-Bedroom 100 ห้อง ห้องผมต้องราคาอยู่ใน Top 5 ของคอนโดนี้(ตำแหน่งต้องโอเคด้วยนะ)
– ตลาดคอนโดคงจะซึมๆแบบนี้ไปอีก 1-2 ปี (ขึ้นอยู่กับเรื่องการเมืองด้วย) ช่วงนี้ถ้าใครเจอคอนโดที่ถูกใจและราคาโอเคผมยังเชื่อว่าซื้อได้ ในอนาคตราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างคงไม่ถูกลง ดังนั้นราคาคอนโดในอนาคตจะมีอยู่สองแบบ 1) แพงขึ้น ถ้าเราเทียบ 2) ถูกลงนิดนึงหรือเท่าเดิม เนื่องจากมีการการลดต้นทุนอย่างที่กล่าวไว้ด้านบนและทำเลอาจจะด้อยลงมา แต่อยากให้มีสายป่านที่ยาวนิดนึงและมีเงินสำรองในกรณีฉุกเฉินครับ
– แบรนด์ที่น่าเชื่อถือสำคัญมากๆครับ
ขอบคุณที่อ่านมาถึงตรงนี้ ส่วนตัวผมจะลงทุนในคอนโดต่อไป จะเน้นคอนโด 1-Bedroom ของแบรนด์ดีๆในช่วงราคา 3-4 ล้านบาท แล้วจะมีกระจายไป 2-Bedroom บ้าง ผมยังเชื่อว่าสุดท้ายคนเราควรลงมุนในสิ่งที่เราถนัด และทุกสถานการณ์แย่ๆจะผ่านไปได้เหมือนคำว่าฟ้าหลังฝนครับ
เพื่อนๆมีมุมมองยังไงแชร์กันได้ครับ สุดท้ายไม่มีใครถูกใครผิดหรอกครับ อยากให้แชร์มุมมองกัน ผมอยากให้ทุกคนผ่านสถานการณ์นี้ไปได้ แต่ถ้าเราอยู่เฉยๆคงไม่ดีครับ อย่างน้อยๆอยากให้วิเคราะห์ตลาดและวางแผนไว้ตั้งแต่เนิ่น
รูปจาก govivigo.com
Link: https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1520386004792442/?extid=0&d=n
