เวลาที่เราพูดๆ กันว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดในการเลือกคอนโด คือ คำว่า Location Location และ Location ถ้าแปลเป็นภาษาชาวบ้านก็คือการซื้อคอนโดในทำเลที่ดีเป็นสิ่งสำคัญที่สุด แต่ทำเลที่ดีมันคืออะไรหรอ? วันนี้ผมจะมาแชร์มุมมองส่วนตัวเกี่ยวกับเรื่องนี้ครับ
1.) ศักยภาพของทำในอนาคตเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆ ผมเคยเขียนถึงเรื่องนี้ไปแล้ว เวลาที่เราซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองหรือลงทุนเราคงอยากให้ราคาของคอนโดเราขึ้นไปเรื่อยๆ เนอะ ปัจจัยที่สำคัญอย่างนึงคือเรื่องศักยภาพของทำเลในอนาคตว่าจะมีอะไรมาดันราคาไหม เพื่อนๆ เคยลองคิดไหมว่าทำไมทำเลอย่างสีลม-สาทรถึงไม่ได้ลงทุนดีเท่าโซนสุขุมวิท ทั้งๆ ที่มีเป็น CBD อย่างชัดเจน อยู่ใกล้สยามและยังมี King Power Mahanakhon เป็น Landmark อีกด้วย? ผมว่าหลักๆ เป็นเพราะว่าทำเลนี้เป็นเมืองที่ไม่ได้มีการพัฒนาเพิ่มเติมเลย อาจจะเป็นเพราะที่ดินราคาสูงและมีจำกัด ความเจริญเหมือนจะไปอยู่ที่บริเวณรอบๆ สวนลุมเช่นศาลาแดง, พระรามสี่หรือหลังสวนแทน ต้องรอดูว่าการมาของ One Bangkok และ Dusit Central Park จะช่วยสีลมและสาทรไหม .. หลักๆ ผมจะบอกว่าถ้าเราซื้อคอนโดในโซนที่มันนิ่งมากๆ คอนโดที่เราซื้ออยู่บนที่ดินแปลงสุดท้ายของทำเลนั้นๆ มันอาจจะไม่ใช้สิ่งที่ดีถ้ามันจะแปลว่าทำเลนี้แทบจะไม่มีการพัฒนาอีกแล้ว
อโศกก็จะคล้ายๆ กัน เป็นสุดยอด Location เลยมีทั้งความสะดวกในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า (เป็น Interchange Station BTS และ MRT), มีโรงเรียนและมีห้าง แต่เป็นทำเลที่ค่าเช่าเป็นปัญหาโลกแตกกับนักลงทุนหลายๆ คนเพราะว่าได้ค่อนข้างน้อย ถ้าเราขยับไปโซนพร้อมพงษ์นี่ได้ค่าเช่าดีกว่ามากทั้งๆ ที่ราคาคอนโดใกล้เคียงกัน ส่วนนึงอาจจะเป็นเพราะบริเวณรอบๆ อโศกรถติดมาก ถนนอโศกมนตรีเป็นถนนที่แคบ อีกส่วนนึงคงเป็นเพราะว่าทำเลนี้ค่อนข้างจะแน่นแล้ว มีการพัฒนาต่อไปได้ยาก ความเจริญเริ่มขยับออกไปทางถนนพระราม 4 หรือแยกอโศก-เพชรบุรีแทน
2.) ในการลงทุนคอนโดคนชอบลืมไปว่าราคากับทำเลเป็นสิ่งที่ไปด้วยกัน ผมมองว่าทุกทำเลมักจะมีคอนโดที่ลงทุนได้เสมอ เราแค่ต้องหาราคาที่มันเหมาะสม ยกตัวอย่าง ทำเลอโศกก็ได้ถ้าเราได้ Ashton Asoke ในราคาที่เท่าราคา Resale ของ Edge สุขุมวิท 23 มันก็น่าจะพอไปต่อได้นะ ผมอยากจะฝากเพื่อนๆ ว่าถ้าเราจะลงทุนในคอนโดซักทำเลนึง การ Survey ราคาของคอนโดรอบๆ เป็นสิ่งที่สำคัญมาก ถ้าคอนโดที่เราซื้อแพงกว่าคอนโดอื่นๆ แต่ไม่มีจุดเด่นที่ชัดๆ เลย อันนี้ลำบากละ บางทำเลนานๆ ทีจะมีสิ่งที่เรียกว่า “ห่านทองคำ” อย่างตอนที่ Regent สุขุมวิทเปิดตัวมาที่ 999,0000 บาท (เพราะเป็นคอนโด BOI) ทุกคนถึงไปแย่งกัน นักลงทุนขายบวกกำไรห้องละหลายๆ แสน อันนี้เป็นเพราะว่าเราได้คอนโดที่ราคาถูกกว่าคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันถึงเท่าตัว (แต่ตอนนี้ไม่ต้องไปซื้อต่อแล้วนะครับ ราคาเริ่มตึงละ)
3.) ในการลงทุนคอนโดเราไม่จำเป็นต้องไปลงทุนในที่เดียวกันหมด ผมเห็นหลายๆ คนบอกว่าอยากซื้อคอนโดลงทุนในโซนพระรามเก้า, อโศก, พร้อมพงษ์, ทองหล่อ หรือเอกมัย ทุกคนเหมือนไปแข่งกันอยู่ในโซนเดียวกัน แต่หลายคนเลือกที่จะไปลงทุนในโซนอื่นๆ โดยเฉพาะโซนที่มีศักยภาพในอนาคต หลายคนได้กำไรไปกับ Life ลาดพร้าว เยอะมากๆ ส่วนตัวผมลงทุนได้โอเคกับโซนเส้นพหลโยธิน (ตั้งแต่สะพานใหม่มาถึงราชเทวี) บางทำเลผมไม่อยากให้มองข้ามหรือคิดว่าลงทุนไม่ได้ บางทำเล Real Demand เยอะอยู่นะ ส่วนตัวผมขายดาวน์คอนโดโซนสะพานใหม่ได้อยู่ หลายๆ คนก็ลงทุนได้ดีกับ Ciela ศรีปทุม
4.) ไม่ใช่คอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้าเท่านั้นที่จะลงทุนได้ดี ผมว่าทุกคนเห็นชัดเจนแล้วเนอะครับว่าคอนโดติดแม่น้ำนี้ขายดีเกือบทุกโครงการ ตั้งแต่ Chapter เจริญนคร, Magnolia ICONSIAM, 333 Riverside (ตัวนี้จริงๆ ก็ติดรถไฟฟ้าด้วย) คอนโดติดแม่น้ำส่วนมากราคาวิ่งขึ้นเรื่อยๆ ถ้าทำเลไม่ได้แย่จริงๆ คอนโดวิวสวนก็คล้ายๆ กัน เช่น The Line จตุจักร-หมอชิต (โครงการนี้เป็น The Line ที่ Resale ได้ดีที่สุดละ)
บางคอนโดอยู่ไกลรถไฟฟ้า 1-2 กิโลเมตรแต่ปล่อยเช่าได้เรทดีมาก ตัวที่เห็นชัดๆ เลยคือ Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง โครงการนี้ตั้งอยู่บนถนนประชาอุทิศ ใกล้กับแยกเหม่งจ๋าย ห่างจากรถไฟฟ้า MRT สถานีห้วยขวางประมาณ 1.4 กิโลเมตร แต่เรทค่าเช่าได้ยิวดีกว่าหลายๆ คอนโดบนเส้นรัชดาที่ใกล้รถไฟฟ้าซะอีก เอาจริงๆ ค่าเช่าได้พอๆ กับ Centric ห้วยขวางเลย แรกๆ ผมก็งงมากๆ แต่พอไปดูค่าเช่าและ % การเช่าของหอแถวๆนั้นแล้วพอเห็นภาพ คนอยู่โซนนั้นเยอะจริงๆ มีทั้งคนทำงานกลางวันและกลางคืน มีคนต่างชาติด้วย ค่าเช่าหอแถวนั้นเดือนละ 8,000-9,000 บาท เพิ่มอีกนิดเดียวได้คอนโดแล้ว
หรือแม้แต่คอนโดใน T77 ของแสนสิริอย่าง Kawa Haus ตอนนี้พอเริ่มมีโปรโมชั่นก็เริ่มขายได้ดีแล้ว จุดเด่นที่ของ Kawa Haus คือเรื่องคุณภาพชีวิตและความเป็นรีสอร์ทคอนโดริมน้ำที่อยู่ใกล้เมืองและใกล้ทางด่วนมากๆ ถ้าใครเข้าไปดูโครงการจะรู้ว่าบรรกาศที่นี่เหมือนอยู่โรงแรม 5 ดาวนะครับ… Target ของลูกค้าที่นี่แสนสิริมองว่าเป็นคนที่ไม่ได้เน้นความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเป็นหลัก แต่เป็นคนที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิติและสังคมที่ดี คอนโดใน T77 อย่าง The Base Park West, The Best Park East, Hasu Haus และ Mori Haus ค่าเช่าไม่แพ้คอนโดใกล้รถไฟฟ้าบริเวณอ่อนนุชเลย
5.) อันนี้สำคัญที่สุด ถ้าเราซื้อคอนโดอยู่เอง เลือกโลเคชั่นที่สะดวกเราดีกว่าเพราะผมเชื่อว่าทุกทำเลลงทุนได้ บางคนทำงานแถวแยกรัชโยธิน แต่สนใจทำเลบางจาก เพราะเห็นว่าช่วงนี้โปรโมชั่นเยอะและมองว่าคอนโดเส้นสุขุมวิทน่าจะลงทุนได้ดี มองว่าจะอยู่เองไปก่อน 3-4 ปีแล้วอาจจะปล่อยเช่า ถ้าเป็นผมคงหาคอนโดใกล้ๆ รัชโยธินหรือแถวๆ เซนทรัลลาดพร้าวดีกว่า เวลาที่ได้มาจากการเดินทางสามารถเอาไปทำอย่างอื่นได้เยอะเลย บางทีเราอาจจะต้องเลือกว่าเราให้ความสำคัญกับการอยู่เองหรือลงทุนมากกว่ากัน อันนี้ผมยกตัวอย่างเฉยๆ นะครับ
ประมาณนี้ครับสำหรับมุมมองเรื่องทำเลของผม มีความเห็นยังไงแชร์กันได้เหมือนเดิมนะครับ
Link to post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1559664704197905/?extid=E6JDct0VRMdKWQOr&d=n
