ผมลงทุนในคอนโดมาประมาณ 6-7 ปีโดยที่คอนโดแรกที่ซื้อใบจองคือ Ideo Q Chula-Samyan จริงๆ อาจจะฟังดูไม่นานมาก แต่ผมว่าผมก็ลงทุนมาทุกแบบละ ไม่ว่าจะเป็นการฟลิปขายใบจอง, การโอนปล่อยเช่า, การถือยาวๆ หรือหลังๆ เริ่มฟลิปขายหลังโอน ผมมีเขียนสิ่งที่ควรทำในการซื้อคอนโดมาอยู่เรื่อยๆ เนอะ ตั้งแต่การเลือกห้อง, การเข้าใจการตั้งราคา, การชายใบจอง หรือเรื่องเวลาที่เหมาะสม วันนี้ผมจะมาแชร์มุมมองส่วนตัวในเรื่องที่ผมไม่แนะนำให้ทำในการลงทุนในคอนโดครับ ขอย้ำนะครับว่าอันนี้เป็นประสบการณ์ส่วนตัวล้วนๆ จริงๆ ผมพูดคุยเรื่องนี้กับคนในเพจเยอะมาก ทั้งใน Comment หรือ Inbox วันนี้ผมเอามารวมกันให้ครับ
1) การระเบิดบูโรไม่ควรทำมากๆ หลายคนอาจจะไม่เข้าใจคำว่าระเบิดบูโร แต่ถ้าพูดสั้นๆ คือการกู้หลายๆ ห้องพร้อมกันโดยให้ธนาคารจับไม่ได้ ส่วนมากธนาคารจะให้เรากู้บ้านและคอนโดได้ 3-4 หลังถ้ารายได้เราถึง พอขึ้นหลังที่ 4-5 จะเริ่มยากแล้วเพราะธนาคารจะมองว่าเราไม่ได้ซื้ออยู่เอง (ดอกเบี้ยเพื่ออยู่อาศัยมันมีไว้ให้คนซื้ออยู่เอง ไม่ได้ให้คนมาลงทุน) อีกอย่างคือธนาคารส่วนมากจะให้เรามีภาระได้ไม่เกิน 60-80% เช่นเราเงินเดือน 50,000 บาท ทางธนาคารจะให้มีภาระหรือมีหนี้ได้ไม่เกิน 40,000 บาท
มีหลายคนมองว่าช่วงนี้คอนโดราคาดี อยากจะกู้หลายๆ ห้องพร้อมกัน ทั้งๆ ที่ตามเกณฑ์ธนาคารแล้วจะกู้หลายๆ ห้องไม่ได้ เช่น มีคอนโดอยู่แล้ว 2 ห้องจะกู้เพิ่มเพื่อลงทุน คุยกับธนาคารแล้วจะกู้ได้อีกแค่ 4 ล้านบาท สิ่งที่ทำคือไปซื้อห้องราคา 4 ล้านบาทหลายๆ ห้อง (ยกตัวอย่างว่า 3 ห้อง) แล้วยื่นกู้ 3 ธนาคารพร้อมกัน บางเคสทางธนาคารก็จับได้ บางเคสก็จับไม่ได้ สมมติว่าเคสนี้ธนาคารจับไม่ได้ คนๆ นี้ก็จะมีคอนโดในมือถึง 5 ห้อง
สิ่งที่ผมอยากเตือนคือในเคสนี้เครดิตบูโรเราจะพังไปเลยนะครับ ถ้าวันนึงเราอยากซื้อรถหรือซื้อบ้านก็ทำไม่ได้แล้ว หรือถ้าผ่านไปสามปียังขายไม่ได้ เราก็จะ refinance ไม่ได้อีก บัตรเครดิตก็ทำไม่ได้ หรือวันไหนเจอคอนโดดีๆ ลดราคาเวอร์ๆ ก็ซื้อไม่ได้อีก กลายเป็นคนไม่มีเครดิตไปทันที เคสเหล่านี้ส่วนมากก็จะเดือดร้อนคนใกล้ตัวครับ พ่อแม่พี่น้องต้องมาช่วยจัดการ ผมอยากย้ำจริงๆ ว่าการมีเครดิตสำคัญมากๆ ครับ
2) อย่ามีภาระเกินตัว หาตัวเลขที่เหมาะกับตัวเอง บางธนาคารให้เรามีภาระได้ถึง 90% ถ้าเราซื้อคอนโดของบริษัทใหญ่ๆ เช่น ถ้าเรามีเงินเดือน 50,000 บาท เราจะมีภาระได้ถึง 45,000 บาท ผ่อนคอนโดราคา 7-8 ล้านบาทได้ แต่เพื่อนๆ ต้องถามตัวเองว่าเรามีภาระได้ขนาดนี้จริงๆ ไหม เหลือเงินใช้เดือนละ 5,000 บาทได้ไหม? ผู้ใหญ่หลายคนถึงพูดว่า การที่คุณกู้ผ่านไม่ได้แปลว่าคุณจะผ่อนไหวเสมอไป
ผมยอมรับว่าช่วงแรกๆ ในการลงทุนคอนโด ผมเคยมีช่วงที่ยอดผ่อนคอนโด (รวมที่ผ่อนธนาคารและผ่อนดาวน์) มากกว่าเงินเดือนผมถึง 50% ตอนนั้นก็เครียดอยู่ แต่โชคดีผ่านมาได้ เอาจริงๆ ผมเป็นคนโชคดีมากๆ เวลาที่เงินไม่พอมักจะมีอะไรมาช่วยเหลือ เคยมีเคสแบบไม่มีเงินจ่ายบัตรเครดิตที่กำหนดจ่ายพรุ่งนี้ แต่วันนี้มีคนโทรมาขอซื้อห้องพอดี รอดตายไป แต่ตั้งแต่นั้นมาก็ไม่ปล่อยให้ตัวเองอยู่ในสถานการณ์นี้อีกแล้ว วางแผนการเงินได้ดีขึ้น ไม่หวังกับเงินในอนาคต
3) คอนโดเงินเหลือต้องระวัง ช่วงนี้มีน้อยลงละครับเพราะแบงค์ชาติเข้ามาดูเยอะขึ้นแล้วยังมีเรื่อง LTV อีก (หลังๆ คอนโดเงินเหลือจะเกิดกับคอนโดมือสอง) เมื่อก่อนหลายคนซื้อคอนโดเพราะอยากได้เงินส่วนเกินไปลงทุนอย่างอื่น ถ้าเลี่ยงได้ผมว่าเลี่ยงก็ดีครับ เงินที่เกินว่าก็คือเงินที่เราเสียดอกเบี้ย มันก็มีต้นทุนนะครับ สมมติเพื่อนๆ ซื้อคอนโดที่มีราคาตลาด 3 ล้านบาท แต่ดันไปกู้ได้ที่ราคา 4 ล้านบาท เลยเอาเงิน 1 ล้านบาทไปทำอย่างอื่น ถ้าวันนึงเกิดอยากขายคอนโดที่ซื้อมา ก็ต้องขายราคาประมาณ 3 ล้านนั่นแหละ เพราะราคาตลาดมันเท่านี้ แต่เราดันติดธนาคารอยู่ 4 ล้านบาท ถ้าเงิน 1 ล้านบาทที่เราเอาไปลงทุน มันยังอยู่ก็คงไม่เป็นอะไร แต่ถ้ามันหมดไปแล้ว วันที่เราจะขายห้องนี้ เราต้องมีเงินสดอยู่ในตัวพอสมควรถึงจะขายห้องนี้ได้ นึกภาพตามออกใช่ไหมครับ คนที่ซื้อต่อเราเค้าจะจ่ายเงินเราแค่ 3 ล้านบาท แต่เราดันเป็นหนี้ธนาคารอยู่ 4 ล้านบาท บางคนไม่มีเงิน 1 ล้านบาทนั้นอีกแล้ว จะขายก็ยังขายไม่ได้เลย ต้องไปหายืมเงินมาเรื่อยๆ อีก ไม่จบไม่สิ้น
สามเรื่องแรกเป็นเรื่องเกี่ยวกับการเงินนะครับ จริงๆ ผมรู้ก็จักหลายคนที่มีเงินสำรอง มีวินัยในการเงิน มีแผนการเงินที่ชัดเจน เลยทำบางเรื่องที่ผมแชร์ไปได้แล้วไม่เจ็บตัว แต่ก็มีหลายๆ คนที่ไม่ได้ประสบความสำเร็จแบบนั้น ผมจะบอกเพื่อนๆ เสมอว่าอย่าทำอะไรเกินตัว รวยช้าดีกว่าทำให้ตัวเองและคนที่เรารักเครียดเนอะ
4) อย่าลงทุนตามใคร ไม่ต้องตามผม, ตามกูรู, ตามนักลงทุน หรือตามเพื่อนๆ Blogger คนอื่น อันนี้สำคัญมากๆ นะครับ ทำไมผมถึงพูดแบบนี้หรอครับ? ถ้าถามผม ทุกคนมี Bias นะ มันเป็นเรื่องปกติของมนุษย์ในการแสดงความเห็น มันขึ้นอยู่กับว่าเราจะสื่อสารออกมายังไง อย่างที่ผมบอกไป ผมยอมรับว่าผมมี Bias ชอบแสนสิริ เพราะผมซื้อเยอะ ผมลงทุนได้ เพื่อนๆ คนอื่นอาจจะชอบ AP, Ananda, SC หรือ Pruksa อันนี้ไม่ผิด ผมก็มีบริษัทที่ผมไม่ชอบและผมก็ไม่เคยคิดจะรับงานบริษัทนั้นๆ มาลงในเพจผม
แล้วทุกคนมีต้นทุนที่แตกต่างกัน ต้นทุนของผมหมายถึงหลายอย่าง ตั้งแต่ราคาที่ได้, ความสามารถในการขาย หรือ ความสามารถไปในการออกจากเกม เรื่องพวกนี้ไม่มีใครมาบอกกันหรอกครับ บางคนเลือกลงทุนกับบริษัทๆ นึงเพราะว่าเป็นลูกค้า VIP วันนึงขายไม่ได้ก็ขอคืนห้องได้บ้าง บางคน(อย่างผม)เลือกลงทุนกับแสนสิริเพราะเป็นลูกค้า Siri Priority ทำให้มีส่วนลดพิเศษบ้าง บางคนรู้จักเอเจนต์เยอะ บางคนถ้ามีห้องที่ขายไม่ออกก็มีคนรับซื้อ (ด้วยวิธีการแตกต่างกันออกไป) ต้นทุนแต่ละคนมันไม่เหมือนกันจริงๆ แต่ไม่มีใครผิดนะ
สุดท้ายผมอยากให้เพื่อนๆ หาการลงทุนที่เหมาะกับตัวเอง ตัดสินใจในสิ่งที่เหมาะกับตัวเอง เพราะเงินเป็นเงินของเรา วันที่เราประสบความสำเร็จในห้องๆ นึงคงมีคนมายินดีกับเรา แต่ถ้าวันนึงเราติดดอยก็ไม่มีใครมาช่วยเราหรอก วันที่ผมเริ่มซื้อคอนโดแรกๆ ผมก็เริ่มอ่านเพจต่างๆ นี่แหละ แล้วก็ยอมรับว่ามีห้องที่ซื้อเพราะว่าอ่านจากเพจเหมือนกัน เหตุผลเดียวล้วนๆ ก็มีห้องที่ได้กำไรและห้องที่ต้องหาทางออก แต่ก็ถือเป็นประสบการณ์ที่ได้เรียนรู้อะไรเยอะ จริงตั้งใจจะไม่ทำเพจให้คนอ่านต้องมาซื้อตาม อยากได้คนอ่านที่ตัดสินใจเอง ผมก็มีทำหลายอย่างนะ เช่นแชร์มุมมอง แชร์ความรู้เท่าที่มี แต่ถ้าผม mislead ใครไปก็ขอโทษด้วย
5) อย่าลงทุนคนเดียว อันนี้อ่านให้จบก่อนนะครับ ผมไม่ได้บอกว่าการลงทุนต้องหุ้นกับคนอื่นเสมอไปนะ ผมแค่จะบอกว่าการลงทุนในคอนโดตอนนี้ถ้าไม่มี Connection นี้จะยากมากๆ เมื่อก่อนตอนผมเริ่มซื้อคอนโดของแสนสิริผมเริ่มจากศูนย์เลย ได้คุณกิต All About Living แนะนำเซลล์ที่ The Line พหลฯ-ประดิพัทธ์ให้ แต่เดินเข้าไปแล้วเจอคุณนิวแทน เลยทำให้ได้ห้องที่อยากได้มา แต่แรกๆ ก็เหนื่อยอยู่ครับ ห้องก็ซื้อไม่ทันคนอื่น ก็ต้องใช้เวลาและสร้างความเชื่อใจกันอยู่พักนึงถึงจะเรื่มได้ห้องที่อยากได้ ได้ราคาที่พอลดได้บ้าง จนหลังเริ่มรู้จักคนเยอะขึ้น ซื้อเยอะขึ้น เริ่มรู้จักเซลล์และเอเจนต์เยอะขึ้น Connection ช่วยอะไรได้เยอะมาก แต่ Connection ถึงจะเริ่มมาจากการแนะนำกัน สุดท้ายคือการสร้างมาด้วยตัวเองนะ ความไว้ใจกันสำคัญมาก ดังนั้นอย่าไปทำให้ใครผิดใจกับเราเลย มันไม่คุ้ม
ส่วนมากผมซื้อคอนโดลงทุนคนเดียว (ประมาณ 90%) แต่มีบ้างที่ลงทุนกับเพื่อน ผมโชคดีมากที่มีได้ลงทุนกับศิระที่มีมุมมองคล้ายๆ กัน ไม่ค่อยมีปัญหากันเรื่องเงินกัน ทำให้กล้าซื้อห้องใหญ่ๆ ที่ถ้าลงทุนคนเดียวไม่กล้าซื้อแน่นอน เช่น Muniq Langsuan บางทีถ้าเราเจอเพื่อนที่ไว้ใจกันได้ มีคนร่วมลงทุนด้วยก็ดีนะ
ประมาณนี้ครับมุมมองส่วนตัว มีอะไรถามได้นะ
Link to Post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1568227356674973/?extid=iBoYT49OdCZHuNpl&d=n
