ช่วงนี้ผม Work-From-Home เลยได้มีเวลาตอบคำถามเพื่อนๆ ได้เยอะขึ้น คำถามนึงที่มีมาเรื่อยๆ คืออยากได้คอนโดงบไม่เกิน 2 ล้านบาทให้ช่วยแนะนำหน่อย? คำถามนี้เป็นคำถามที่ดีนะครับ วันนี้ผมเลยจะมาพูดถึงเรื่องนี้กัน
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านเป็นคอนโดที่เหมาะกับคนเริ่มทำงานใหม่ๆ มีรายได้อยู่ประมาณ 20,000-25,000 บาทต่อเดือนโดยที่ไม่มีภาระอย่างอื่น ปกติแบงค์จะยอมให้เรามีภาระต่อเดือนได้ประมาณ 60% ของรายได้ (คร่าวๆ นะคร้บ บางโครงการกับบางธนาคารอาจจะได้สูงถึง 80-90%) แปลว่าถ้าเราเงินเดือน 20,000 บาท เราจะมีภาระได้เดือนละ 12,000 บาท ซึ่งคร่าวๆ ก็คือกู้ได้ประมาณ 2 ล้านบาทครับ
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทที่เป็นอาคารสูงนี่หายากมากๆ แล้วครับ ที่ยังเห็นอยู่บ้างจะเป็นห้อง 22-26 ตรม. ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง อย่างเช่น Aspire รัตนาธิเบศร์, Politan Rive/Aqua หรือ Ideo Mobi วงศ์สว่าง อันนี้ไม่นับคอนโด BOI นะครับ คอนโด BOI บีโอไอ คือ โครงการคอนโดที่ได้รับการยกเว้นภาษีจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) โดยโครงการคอนโดนั้นต้องทำตามกฎเกณฑ์ที่กำหนด เพื่อส่งเสริมให้ผู้ประกอบการหันมาทำโครงการขายให้ผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ปกติที่คุ้นๆ ชื่อก็คือ Regent คอนโดต่างๆ จะขายอยู่ที่ห้องละ 999,000 บาท
คนที่มีงบประมาณ 2 ล้านแต่อยากอยู่ทำเลอื่นๆ เลยต้องมองมาที่คอนโด Low Rise สูงไม่เกิน 8 ชั้น ซึ่งเอาจริงๆ ก็หายากแล้วนะครับ โซนแถวหลักสี่-สะพานใหม่ยังพอหาให้ อย่างพวกตระกูล Plum หรือ The Origin ถ้าเข้าเมืองหน่อยเมื่อซัก 2-3 ปีก่อนยังพอมี แต่เดี๋ยวนี้ยากละ ขนาด Privacy สุขุมวิท 101 หรือ Plum สุขุมวิท 97 ยังแทบไม่มีห้องราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทเลย
ทำไมถึงหาคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านยากแล้วหละ? ผมไปอ่านเจอมาจากเพจ Land Everywhere ซึ่งเป็นเพจที่ดีมากนะครับ มีสาระมากๆ แล้วเจ้าของเพจตอบคำถามได้ดีตลอด ใครยังไม่ได้ติดตามนี่ผมแนะนำเลย หลักๆ เป็นเรื่องราคาที่ดิน, ความสูงอาคารและก็เรื่องของ FAR ที่ผมเคยเขียนไป ราคาที่ดินตอนนี้ต่อให้อยู่ในซอยที่ไกลรถไฟฟ้า 500-800 เมตรก็แทบจะหาราคาต่ำกว่า 200,000-300,000 บาท/ตารางวายากมากๆ แล้ว เรื่องความสูงอาคารส่วนมากจะโดนจำกัดที่ 23 เมตร ทำให้สร้างได้แค่ 8 ชั้นเป็นอย่างมาก นอกจากนั้นยังมีเรื่อง Floor Area Ratio-FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน พูดง่ายๆ คือเราไม่สามารถสร้างที่อาคารเต็มที่ดินได้ ต้องมีระยะ set back และพื้นที่สีเขียวเป็นต้น จากข้อมูลของเพจ FAR ของคอนโด Low Rise จะอยู่ที่ 2.5-3.5 เท่า มีข้อมูลเป็นตารางให้เลยครับ
ด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่กล่าวมาบวกกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ เท่าที่ผมหาๆในเนตดูที่ดินที่พอจะทำคอนโดได้ราคาจะเกิน 300,000 บาท/ตารางวาหมดแล้ว ถ้าที่ดินราคานี้ผมคุยกับหลายๆ บริษัทคอนโดแล้วคงทำคอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทไม่ได้แน่นอน (2.5 ล้านก็ยังไม่น่าจะไหว) ทาง Developers ต้องหาวิธีซื้อที่ดินให้ได้ตารางวาละไม่เกิน 200,000 บาท อาจจะต้องหาที่ดินตาบอดแล้วเปิดทางเข้าเอา
ดังนั้นราคาคอนโดที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทหนะหายากขึ้นเรื่อยๆ นะครับ เมื่อ 4-5 ปีก่อนยังหาได้ดีๆในเมืองเลย อย่าง The Base Park West, The Base Park East หรือแม้แต่ Elio Del Ray ดังนั้นใครเจอคอนโดที่ราคาช่วงนี้ในทำเลที่ถูกใจและซื้อไหว ซื้อไว้ก็ไม่เสียหายครับเพราะน่าจะเป็นของหายากในอนาคต ที่ผมนึกๆ ออกก็จะมี Plum ต่างๆ, Ideo จรัญ, Privacy บางตัว, dCondo จรัญ, ศุภาลัยต่างๆ ถ้าเพื่อนๆเ จอคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านที่ไหนมาแชร์กันนะครับ เผื่อเพื่อนๆ คนอื่นด้วย หรือถ้าใครขยับงบได้นิด ตอนนี้พวกไม่เกิน 2.5 ล้านยังได้ทำเลโอเคนะครับ อย่าง Elio Del Nest ยังพอไหว
ภาพจากโครงการ Ideo จรัญ
ภาพจากคอนโด Dcondoธาร
คิดเห็นยังไงมาพูดคุยกันครับ แชร์กันๆ
Link to post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1552204871610555/?extid=BISAidOTZmSQg79E&d=n
