เพื่อนๆ หลายคนกำลังตัดสินใจซื้อคอนโดในช่วงนี้เนื่องจากหลายๆโครงการมีการลดราคาลงมาพอสมควร ที่สำคัญตอนนี้ดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาฯ ค่อนข้างต่ำสำหรับคนที่เครดิตดีๆ (เฉลี่ยสามปี 2.5% นี่เป็นเรื่องปกติไปแล้ว) คำถามที่ผมเชื่อว่าทุกคนมีในใจคือถ้าซื้อวันนี้แล้วอยากจะขายในอนาคตจะขายได้ไหมหรือจะขาดทุนหรือเปล่า? จริงๆ เป็นคำถามที่ดีนะครับแต่ผมตอบแบบเหมารวมไม่ได้จริงๆ มันขึ้นอยู่กับอะไรหลายๆ อย่าง แต่วันนี้ผมจะมาช่วยแนะนำวิธีการคิดว่าเราต้องขายเท่าไรถึงจะไม่ขาดทุนดีกว่านะครับ เพื่อนๆ อย่าลืมว่าทุกวันที่เราเป็นเจ้าของคอนโดเรามีค่าใช้จ่ายอยู่ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าส่วนกลาง หรือเวลาจะขายเราก็ต้องเสียภาษีอีก
ตัวอย่างที่ผมจะใช้ในวันนื้คือคอนโดราคา 4,000,000 บาท เป็นห้องขนาด 35 ตารางเมตร เราจะกู้ธนาคารเต็มจำนวน และตั้งใจจะขายในอีกสามปีนะครับ เพื่อนๆ สามารถเอาแนวคิดนี้ไปดัดแปลงกับราคาอื่นๆ ได้ เดี๋ยวผมรวม Link ที่มีประโยชน์ให้ด้านล่าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เพื่อนๆ ต้องคิดมีดังนี้ (ดูรูปในตารางสรุปได้ครับ)
1) ค่าใช้จ่ายวันโอนในวันที่เราซื้อ จะมีดังนี้
1.1) ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า/ค่าบำรุงมิเตอร์น้ำ = 3000 บาท
1.2) ค่ากองทุนส่วนกลาง = 19,250 บาท (คิดที่ 550 บาท/ตรม.)
1.3) ค่าส่วนกลางปีแรก = 25,200 บาท (คิดที่ 60 บาท/ตรม.)
1.4) ค่าโอน 1% = 40,000 บาท
1.5) ค่าจดจำนอง 1% = 40,000 บาท
1.6) ค่าประกันอัคคีภัย = 4,000 บาท (โดยประมาณ)
หลายๆ โครงการจะฟรี 4 รายการแรกให้ แต่ค่าจดจำนอง 1% กับค่าประกันอัคคีภัยยังไงก็ต้องจ่ายครับ จริงๆ หลายๆ คนโดนจับทำประกันชีวิตอีก แต่ผมไม่คิดละกัน ดังนั้นในเคสนี้
Best Case (1.5+1.6) = 44,000 บาท
Worst Case เสียหมดทุกอย่าง (1.1-1.6) = 131,450 บาท
2) ค่าแต่งห้อง รวมเครื่องใช้ไฟฟ้า, ผ้าม่าน,เฟอร์นิเจอร์ลอยตัวและเฟอร์นิเจอร์บิ้วอิน Best Case คือ ทางโครงการแถมเฟอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้ามาให้หมดแล้ว เหลือติดผ้าม่านและซื้อของเล็กน้อยประมาณ 50,000 บาท Worst Case คือได้แต่ห้องเปล่าที่มีแต่ครัว ค่าตกแต่งน่าจะประมาณ 350,000 บาท
3) ดอกเบี้ยสามปี เคสนี้ถ้าเรากู้ 30 ปีจะผ่อนอยู่ประมาณ 16,000 บาท/เดือน (ผมแปะลิ้งวิธีคิดให้ด้านล่าง) ดอกเบี้ยคงที่ 2.5% ต่อปีแบบลดต้นลดดอก ตกจ่ายดอกเบี้ยเดือนละประมาณ 7,600- 8,200 บาท ดูจากใน Excel ได้ครับ ดอกเบี้ยสามปีอยู่ที่ 285,580 บาทอันนี้จะเป็น Best Case ส่วน Worst Case ผมจะคิดดอกเบี้ยที่ 2.90% สามปีแรกละกันครับ จะอยู่ที่ 333,260 บาท (ดอกเบี้ยเดือนละ 8,900-9,500 บาท)
4) ค่าส่วนกลางปีที่ 2 และ 3 อันนี้ต้องจ่ายเองละ ผมคิดว่าสามปีแรกค่าส่วนกลางไม่ขึ้นละกันนะครับ ก็ปีละ 25,200 บาท
5) ค่าใช้จ่ายในวันที่เราจะขาย ผมคิดคร่าวๆ ว่าเราจะขายที่ 4,500,000 บาทละกันครับ
5.1) ค่าโอน 2% = 90,000 บาท (คนซื้อและคนขายออกคนละครึ่งเป็นคนละ 45,000 บาท)
5.2) ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 148,500 บาท (อันนี้จะไม่เสียถ้าเรามีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีหรือถือครองเกิน 5 ปี ดังนั้นผมแนะนำให้เพื่อนๆ รีบเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านนะ ถ้าคิดจะขายในอนาคต)
5.3) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% = 22,500 บาท (ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียค่าอากร)
5.4) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = 19,500 บาท โดยประมาณ
Best Case คือไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (5.1+5.3+5.4) = 87,000 บาท
Worst Case เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (5.1+5.2+5.4) = 213,000 บาท
6) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อันนี้ภาษีตัวใหม่เลย
Best Case คือเพื่อนๆ ไม่เสีย เพราะเป็นบ้านหลังหลัก
Worst Case เสียเป็นที่อยู่อาศัย ล้านละ 200 บาท = 900 บาท
7) ค่าคอมเอเจนต์ ถ้าเพื่อนๆ ขายห้องนี้เอง ก็ไม่ต้องเสียตรงนี้ แต่ปกติหลายๆ คนจะฝากเอเจนต์เพราะจะทำให้ขายได้เร็วกว่าและในหลายๆ ครั้งขายได้ราคาดีกว่าด้วย ปกติค่าคอมเอเจนต์อยู่ที่ 3% + VAT (รวมออกมา 3.21%) = 144,450 บาท
เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ต้นทุนห้องของเพื่อนๆ จะอยู่ที่ 4.52 ล้าน – 5.22 ล้าน เพื่อนๆ ก็ต้องลองคำนวนแล้วละว่าคอนโดที่เราจะซื้อราคาจะขึ้นไปถึงตรงนี้ได้ไหมภายในสามปี ว่าแต่ผมอยากฝากเพื่อนๆ ไว้สองอย่างนะครับ
– ค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่เพื่อนๆ จะควบคุมได้คือภาษีธุรกิจเฉพาะ สำคัญมากๆ นะครับกับการเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้เร็วที่สุด บางทีเราไม่รู้หรอกว่าเราจะขายเมื่อไร ในเคสนี้ก็ประหยัดไปได้แสนกว่าบาทละ
– ดอกเบี้ยเงินกู้ก็สำคัญ ยื่นหลายๆ ธนาคาร หาสิ่งที่ดีที่สุดให้ตัวเอง
– ค่าคอมเอเจนต์ไม่ต้องไปเสียดาย บางทีดีกว่าเราขายไม่ได้แล้วดอกเบี้ยวิ่งไปเรื่อยๆ รวมถึงการเสียโอกาสในการเอาเงิน/เครดิตไปใช่ทำอย่างอื่น
ประมาณนี้ครับ หวังว่าคงมีประโยชน์กับเพื่อนๆ บ้าง มีคำถามอะไรถามทิ้งไว้ได้เลย หรือใครอยากแชร์อะไรก็ยินดีครับ
Link to post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1630294443801597/?extid=iqGsGHP7NRZ3NMKY&d=n
—-
Link อื่นๆ ที่มีประโยชน์
- ปกติผมใช้เพจนี้เช็คอัตราการผ่อน ค่อนข้างตรงนะ https://www.sansiri.com/thai/calculator/
- Excel คำนวนตารางการผ่อนและดอกเบี้ย https://www.haus.co.th/แจกฟรี-ตารางโปรแกรม-excel-สูต/
