ไม่รู้ว่าเพื่อนๆ เป็นเหมือนผมไหม เวลานึกถึงดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการอยู่อาศัยจะรู้สึกว่ามันถูกจัง? ยิ่งช่วงนี้ดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปีแรกอยู่ที่ประมาณ 2.5-2.7% และปีที่สามเป็นต้นไปอยู่ที่ MRR – X%(แล้วแต่ธนาคาร) ส่วนมากจะอยู่ที่ประมาณ 6% ฟังดูไม่แย่เมื่อเทียบกับเงินกู้ประเภทอื่นๆ เช่น การกดเงินจากบัตรเครดิตหรือเงินกู้บุคคลซึ่งดอกเบี้ยจะอยู่ที่ประมาณ 10-20% แถมเงินกู้เผื่ออยู่อาศัยยังเป็นแบบลดต้นลดดอกอีกด้วย พูดง่ายๆ คือการที่เราผ่อนหรือชําระในแต่ละงวด จะทําให้เงินต้นลดลงดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากเราก็จะลดลงไปด้วย เช่น เรากู้เงินมา 4,000,000 บาท หากงวดแรกเราผ่อนชําระ เงินต้นไปแล้ว 20,000 บาท ดอกเบี้ยที่คิดในงวดถัดไป ก็จะคิดจากเงินต้น 3,980,000 บาท อันนี้จะไม่เหมือนพวกดอกเบี้ยรถยนต์ที่เป็นดอกเบี้ยคงที่
เวลาเราพูดถึงดอกเบี้ย 2.5% หรือแม้แต่ 6% มันฟังดูไม่เยอะครับ แต่เวลาเรากู้ซื้อบ้านหรือคอนโด เราพูดถึงเงินกู้หลายล้าน! ดังนั้นดอกเบี้ยมันเลยแพงไปด้วย อย่างตอนนี้ผมผ่อนคอนโดที่มีเงินต้นคงเหลืออยู่ที่ 8 ล้านบาท ผมผ่อนเดือนละ 55,960 บาท ดอกเบี้ย 3% ซึ่งคิดเป็นดอกเบี้ยเดือนละ 20,500 บาท ปีนึงก็เกือบๆ 250,000 บาทแล้ว!
วันนี้ผมจะยกตัวอย่างความน่ากลัวของดอกเบี้ยเงินกู้เผื่ออยู่อาศัยให้ฟังครับ เป็นเคสกู้เงิน 4,000,000 บาท เป็นเวลา 30 ปี ผ่อนเดือนละ 21,800 บาทตลอดสัญญา ดอกเบี้ยสามปีแรก 2.7% (คงที่สามปี) หลังจากนั้น 6% ตลอดสัญญา
1. อย่างที่บอกไปตอนแรกครับ ถ้าเราไม่ทำอะไรเลย จ่ายตามที่ธนาคารกำหนดที่เดือนละ 21,800 บาทไปเรื่อยๆ พอครบ 30 ปีเราจะจ่ายเงินให้ธนาคารไปทั้งหมดประมาณ 7.8 ล้านบาท! เรียกว่าเกือบๆ สองเท่าของวงเงินกู้เลยทีเดียว
2. แต่ถ้าเราทำสัญญาเงินกู้แค่ 20 ปี ยอดผ่อนต่อเดือนจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณเดือนละ 26,000 บาท พอผ่อนครบ 20 ปีเราจะจ่ายเงินให้ธนาคารไปทั้งหมดประมาณแค่ 6.3 ล้านบาท ประหยัดไปจากเคสกู้ 30 ปีเยอะเลยนะ
3. อย่างที่บอกว่าดอกเบี้ยถึงแม้จะต่างกันนิดเดียว แต่มีผลเยอะมากๆ ลองดูเคสเงินกู้ 4,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 21,800 บาท ผลของดอกเบี้ยที่ต่างกันมีดังนี้
– ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปี 2.5% ดอกเบี้ยทั้งหมด = 277,000 บาท
– ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปี 2.7% ดอกเบี้ยทั้งหมด = 300,000 บาท
– ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปี 6.0% ดอกเบี้ยทั้งหมด = 700,000 บาท
4. การที่ดอกเบี้ยสูงทำให้เวลาเราจ่ายค่างวดไปเงินต้นเราจะลดลงน้อยมากๆ ลองดูเคสเงินกู้ 4,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 21,800 บาท ผลของการลดเงินต้นมีดังนี้
– ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปี 2.5% ผ่อนเดือนละ 21,800 บาท จะเป็นเงินต้น 13,580 บาท ดอกเบี้ย 8,220 บาท
– ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปี 2.7% ผ่อนเดือนละ 21,800 บาท จะเป็นเงินต้น 12,900 บาท ดอกเบี้ย 8,900 บาท
– ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยสามปี 6% ผ่อนเดือนละ 21,800 บาท จะเป็นเงินต้น 2,070 บาท ดอกเบี้ย 19,730 บาท (จ่ายแต่ดอกเบี้ย!)
โหดไหมละครับ!!??
แล้วเราทำอะไรได้บ้าง? ผมอยากแนะนำดังนี้
1. ตอนจะกู้เทียบดอกเบี้ยเยอะๆ เอาที่ถูกที่สุด ตามตัวอย่างข้างบนถ้าได้ดอกเบี้ยสามปีแรก 2.5% (แทนที่จะ 2.7%) ก็ประหยัดไป 23,000 บาทละ ขนาดต่างกันแค่ 0.2%
2. ยังไงเราก็ต้อง Retention (ขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิม) หรือ Refinance (ย้ายไปกู้ธนาคารอื่น) ทุกๆ สามปีครับ ผมจะคิดเสมอว่าทำยังไงก็ได้ให้ดอกเบี้ยเราอยู่ที่ไม่เกิน 4% ถ้าขอ Retention ไม่ได้ ยังไงก็ต้อง Refinance ถึงจะเสียค่าจดจำนอง 1% แต่ยังไงก็คุ้ม
3. ถ้าไหว กู้ 20 ปีได้จะดีกว่าครับ ในตัวอย่างที่ให้ดูไปผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นประมาณแค่ 4,200 บาทแต่ประหยัดดอกเบี้ยไปได้เยอะมากๆ (ในกรณีที่เราไม่ Retention หรือ Refinance) เพื่อนๆ บางคนบอกว่ายังไงเราก็จะลดดอกเบี้ยทุกๆ สามปีอยู่แล้ว ผ่อนเยอะไปทำไม เก็บเงินดีกว่าไหม? ก็จริงครับ แต่การที่เราผ่อนเยอะ เงินต้นเราก็ลดเยอะนะครับ ผมขอยกตัวอย่างสองเคส เงินต้น 4,000,000 บาท ดอกเบี้ยสามปีแรก 2.7% (คงที่สามปี)
– เคส 1: ผ่อนเดือนละ 21,800 บาท พอผ่อนไป 3 ปี เงินต้นเราจะเหลือ 3.516 ล้าน
– เคส 2: ผ่อนเดือนละ 26,000 บาท พอผ่อนไป 3 ปี เงินต้นเราจะเหลือ 3.35 ล้าน
ต่างกัน 160,000 บาทเลยนะครับ ผ่อนต่างกันแค่เดือนละ 4,200 บาท
4. ถ้ามีเงินก้อน ไม่ว่าจะมาจากโบนัสหรือขายอะไรได้ โปะเงินกู้เถอะครับ จะได้หมดเร็วๆ ดอกเบี้ยมันน่ากลัว
5. ถ้าจะลงทุน ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือเน้น Capital Gain อย่าลืมคิดดอกเบี้ย!
ประมาณนี้ครับ คิดเงินยังไงแชร์กันได้เหมือนเดิมครับ
ปล. ผมแชร์ Excel คำนวนดอกเบี้ยตาม Link นะครับ ไปลองคำนวนเล่นดูได้ครับ >> Excel คำนวนตารางการผ่อนและดอกเบี้ย https://www.haus.co.th/แจกฟรี-ตารางโปรแกรม-excel-สูต/
Link to post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1637312766433098/?extid=qoTcX5ycHpvpghS7&d=n
