ปกติเวลาเราซื้อขายคอนโด ค่าใช้จ่ายก็จะมีค่าโอน 2% ที่ปกติแบ่งกันจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ถ้าถือครองมายังไม่ถึง 5 ปีและไม่เคยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% (ถ้าไม่เสียตัวนี้ก็จะเสียค่าอากร 0.5% แทน) ผมมีรูปค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ดูครับ
แต่หลายคนลืมนึกถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คนขายจะต้องออกครับ เวลาเราขายคอนโดได้ทางรัฐมองว่าเป็นรายได้คนขาย โดยที่ไม่สนหรอกครับว่าต้นทุนเราเท่าไร เราขายขาดทุนหรือเปล่า หรือว่าเรากู้แบงค์เสียค่าดอกเบี้ยมาเยอะแยะแค่ไหน ทางรัฐใช้ราคาประเมินมาคิดภาษีเราหมด ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
ที่สำคัญ ยิ่งถือครองนานยิ่งเสียภาษีเยอะ!!! เพราะหลักสูตรการคำนวนเค้าน่าจะมองว่า ยิ่งถือนานเวลาขายยิ่งได้เงินเยอะ (รัฐมองว่าราคาคอนโดหรือราคาที่ดินขึ้นทุกปี) ก็จับเสียภาษีเยอะซะเลย
จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี วิธีคิดๆ ตามด้านล่างครับ อ่านเพิ่มเติมได้จาก https://www.ddproperty.com/…/ค่าธรรมเนียม-ภาษี-ซื้อขายบ้าน-…
สมมติว่าคอนโดเราราคาประเมิน 5 ล้านบาท มาดูกันว่าจะเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเท่าไร ผมจะคิดตามปีที่ถือเลยนะครับ
ถือครอง 1 ปี (ซื้อขายในปีเดียวกัน) เสียภาษีเงินได้
5,000,000 x 8% = 400,000 (เงินที่เอาไปคำนวนภาษี) ถือครองปีนึงคือ 400,000/1 = 400,000 บาท เงิน 400,000 บาทคิดภาษีตามนี้
300,000 บาทแรกคิด 5% = 15,000 บาท
100,000 บาทต่อมาคิด 10% = 10,000 บาท
รวม 25,000 บาท ต่อปี ถือครอง 1 ปีเสียภาษีเงินได้ 25,000 บาท
ถือครอง 2 ปี
5,000,000 x 16% = 800,000 (เงินที่เอาไปคำนวนภาษี) ถือครองปีนึงคือ 800,000/2= 400,000 บาท เงิน 400,000 บาทคิดภาษีตามนี้
300,000 บาทแรกคิด 5% = 15,000 บาท
100,000 บาทต่อมาคิด 10% = 10,000 บาท
รวม 25,000 บาท ถือครองสองปี x 2 = เสียภาษีเงินได้ 50,000 บาท
ถือครอง 3 ปี
5,000,000 x 23% = 1,150,000 (เงินที่เอาไปคำนวนภาษี) ถือครองปีนึงคือ 1,150,000/3= 383,333 บาท เงิน 400,000 บาทคิดภาษีตามนี้
300,000 บาทแรกคิด 5% = 15,000 บาท
83,333 บาทต่อมาคิด 10% = 83,333 บาท
รวม 23,333 บาท ถือครองสามปี x 3 = เสียภาษีเงินได้ 69,999 บาท
ถือครอง 4 ปี เสียภาษีเงินได้ = 85,000 บาท
ถือครอง 5 ปี เสียภาษีเงินได้ = 100,000 บาท
ถือครอง 6 ปี เสียภาษีเงินได้ = 109,998 บาท
ถือครอง 7 ปี เสียภาษีเงินได้ = 120,001 บาท
ถือครอง 8 ปี เสียภาษีเงินได้ = 130,000 บาท
ถือครอง 9 ปี เสียภาษีเงินได้ = 125,000 บาท
ด้วยวิธีการคิดแบบนี้ สิ่งที่อยากฝากไว้คือ
เรื่องแรก ถ้าสังเกตถ้าโครงการจะพยายามเร่งให้เราโอนภายในปี เพราะถ้าเราโอนข้ามปีทางโครงการจะเสียภาษีเยอะขึ้น เพราะถือว่าจำนวนปีเพิ่มแล้ว ดังนั้นเวลาจะต่อราคา บอกโครงการว่าจะโอนภายในปี จะมีอำนาจต่อรองเยอะกว่าไปขอโอนข้ามปีครับ
ถ้าเราเป็นคนขาย นัดโอน 30 ธันวาคม 2562 กับโอน 3 มกราคม 2563 ที่ห่างกันแค่ 4 วัน แต่เวลาคำนวนภาษีสองเคสนี้ต่างกัน 1 ปีนะคร้บ ในเคส 5 ล้านบาทด้านบน ถือครอง 2 ปี เสียภาษีน้อยกว่าถือครอง 3 ปี ประมาณ 20,000 บาทเลย แต่ถ้าเราเป็นคนซื้อการโอนได้ต้นปีแทนที่จะเป็นปลายปีคือดีกับเราเวลาจะขายในอนาคตครับ เพราะปีที่ถือครองจะลดลงปีนึง
อยากให้เพื่อนๆ วางแผนและคำนวนค่าใช้จ่ายตัวนี่ไว้ดีๆ ครับ หลายคนชอบลืม ท่องไว้ว่ายิ่งถือนานยิ่งเสียภาษีเงินได้เยอะขึ้น ยกเว้นเกิน 8 ปีไปแล้ว สำคัญเคส 5 ล้านบาท เคสอื่นๆ ลองคำนวนดูนะครับ
ส่วนตัวผมมองว่า ปีที่เหมาะกับการขายคอนโดคือ 2-3 ปี เพราะตอนนั้น 1) เราควรเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะละ 2) ภาษีเงินได้ยังไม่สูงมาก 3) คอนโดยังใหม่ คนยังซื้ออยู่ ปล่อยนานไปจะขายยากขึ้นเพราะเริ่มเก่าละ ….แต่ช่วงนี้คิดแบบนี้อาจจะยาก เพราะเศรษฐกิจแบบนี้ราคาคอนโดอาจจะไม่ขึ้นเร็วมาก อันนี้ลองพิจารณากันเองครับ
เพื่อนๆ มีประสบการณ์ยังไงกับภาษีเงินได้นี่ไหมครับ ลองมาแชร์กันๆ
เผื่อใครยังไม่รู้ราคาประเมินคอนโดตัวเอง ลองไปเล่นๆดูได้ที่นี่ครับ http://property.treasury.go.th/…/search_d…/s_condo_price.asp
ขอบคุณข้อมูลและรูปดีๆ จาก ddproperty ครับ
