กระแสโครงการ The Base Phetchaburi-Thonglor ของแสนสิริมาแรงมาก มีเพื่อนๆ ส่งข้อความมาถามเยอะว่ามาก เลือกห้องไหนดี ชั้นสูงหรือชั้นเตี้ยดี เอาห้องวิวสระดีไหม บางคนก็ถามว่าห้องไหนถูก ผมก็ตอบไปทุกคนว่า ใจเย็นๆ ครับ!!! แปลนกับราคายังไม่ออกเลย แนะนำยังไม่ได้!!!
แต่วันนี้ผมจะมาแชร์การตั้งราคาคอนโดแต่ละห้องของแสนสิริแบบคร่าวๆ โดยใช้ตัวอย่างจริงจากโครงการอื่นๆ หวังว่าจะพอเป็นแนวทางการให้เพื่อนๆ ที่สนใจโครงการ The Base Phetchaburi-Thonglor ได้บ้าง โดยที่ผมจะพยายามใช้รูปในการนำเสนอนะครับ
1) ยิ่งสูงยิ่งแพง อันนี้เป็นเรื่องปกติของทุกคอนโด ยิ่งสูงก็ยิ่งได้วิวดี เสียงก็ไม่ดังมาก แต่มันแพงขึ้นชั้นละเท่าไรละ? ปกติก็แล้วแต่โครงการ บางโครงการก็ขึ้นชั้นละเท่าๆ กันเช่นชั้นละ 1,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้าห้อง 30 ตรม. ชั้น 10 ราคา 3,000,000 บาท ราคาก็จะขึ้นชั้นละ 30,000 บาท ถ้าห้องตำแหน่งเดียวกันชั้น 20 ก็จะราคา 3,300,000 บาท เป็นต้น
แต่บางโครงการก็ไม่ได้ขึ้นเท่ากันทุกชั้น อย่างโครงการ The Line Phahonyothin Park ชั้นล่างๆ จะขึ้นชั้นละ 2,000 บาท/ตรม. เพราะทางโครงการมองว่าชั้นล่างๆ ขยับขึ้นชั้นนึงวิวก็ต่างแล้ว (เช่นวิวชั้น 7 กับ 10 ก็จะต่างกันพอสมควร) แต่พอชั้นบนๆ จะปรับน้อยหน่อย แค่ 1,500 บาท/ตรม. เพราะวิวก็ไม่ได้ต่างมาก (เช่นวิวชั้น 15 กับ 19 ก็ไม่ต่างกันมาก) พอเห็นภาพนะครับ
ผมเดาล้วนๆ ว่า The Base น่าจะตั้งราคาแบบนี้ โดยเฉพาะวิวที่หันไปทางทองหล่อ เพื่อนๆ ก็ลองดูว่าอยากได้ชั้นสูงไหม ยอมจ่ายส่วนต่างหรือเปล่า สมมติห้อง 30 ตรม. ชั้น 10 กับ ชั้น 30 ราคาต่างกัน 600,000 บาท เพื่อนๆ จะเอาชั้นสูงหรือชั้นเตี้ย?
2) ความ Premium วิวสระ โครงการของแสนสิริวิวสระหรือวิวสวนมันจะแพงอยู่แล้ว เนื่องจากเรารู้ตอนจองว่าเราจะได้วิวนี้ตลอดไป ผมยกตัวอย่างโครงการ Oka Haus ที่สระอยู่ชั้น 8 ห้องชั้น 9 จะถือว่าเป็นห้องวิวสระห้องแรก ราคาห้องก็จะแพงขึ้นเรื่อยๆ ไปจนถึงชั้น 14 ก็คือประมาณ 7 ชั้นจากสระ แล้วพอชั้น 15 ราคาก็จะตกลงมาเลย เพราะถือว่าไม่เสียค่าความ Premium วิวสระแล้ว แล้วราคาก็จะขยับขึ้นเรื่อยๆ ตามความสูงตามปกติ (เหมือนในตัวอย่างด้านบน) อันนี้ต้องดูรูปประกอบตามนิดนึงนะครับ
เคสนี้น่าสนใจที่ชั้น 15 ถูกกว่าชั้น 9 แล้วถูกกว่าชั้น 14 เยอะมากกกก
3) เพื่อนๆ บางคนบอกว่าไม่สนตำแหน่งห้อง อยากเน้นราคา อยากได้ราคาถูกกว่าห้องอื่นๆ ห้องเอาห้องไหนละ? แสนสิริเค้าคิดมาให้แล้วครับ
ยกตัวอย่างห้องที่ Kawa Haus ห้อง 318 อยู่ใกล้ห้องขยะ (GB) กว่าห้อง 319 นิดนึง แต่ถูกกว่าประมาณ 6% หรือประมาณ 170,000 บาท บางคนมองว่าสองห้องนี้ไม่ต่างกันนะครับ โดยเฉพาะเวลาตึกเสร็จ
– ห้องหน้าลิฟท์ (หรือห้องสามแพร่ง) มักจะราคาดี ยกตัวอย่างห้องที่ XT Phayathai ห้องหน้าลิฟท์กับห้องที่ติดกันราคาต่างกัน 310,000 บาทเลยทีเดียว เคสนี้อาจจะดูแบบสามแพร่งเต็มๆ เกินไป อาจจะไม่ค่อยคุ้มกับส่วนต่างแค่ 300,000 บาท
– แต่ถ้าเพื่อนๆ เจอเคสแบบ THE LINE Phahon – Pradipat ห้อง 1120 ที่ประตูไม่ได้อยู่สามแพร่งซะทีเดียว แต่ราคาถูกกว่าห้องติดกันอย่าง 1121 อยู่หลักแสน บางทีก็น่าสนห้อง 1120 นะ
– ทิศตะวันตกถูกกว่าทิศอื่นนะ ปกติแสนสิริจะทำทิศตะวันตกถูกกว่าทิศเหนืออยู่แล้ว ลองดูตัวอย่างของโครงการ The Line Phahon – Pradipat ได้ครับ บางคนก็ชอบทิศตะวันตกนะ เพราะมันร้อนตอนเราไม่อยู่ห้อง นอนตื่นสายได้ด้วย ห้องก็ไม่อับ เคสนี้ทิศตะวันตกถูกกว่าทิศเหนือตั้ง 600,000 บาทแหนะ
– ห้องติดลิฟท์ราคาเป็นยังไง? ผมเอาเคส The Line Wongsawang มาให้ดูห้องที่ติดลิฟท์ราคาถูกกว่าห้องถัดไป 140,000 บาท ก็ประมาณ 5% ถ้าไว้ใจการก่อสร้าง ก็ประหยัดไปเยอะเหมือนกัน
– ชั้น 12a … ปกติแสนสิริจะทำราคาชั้น 12a ถูกกว่าชั้น 10-12 อีก ก็ถือว่าได้ชั้นสูง เหมาะกับคนที่ไม่ติดตัวเลข
หวังว่าคงพอได้แนวทางนะครับ มีคำถามอะไรถามได้เลย เพื่อนๆ ว่าห้องที่มีตำหนิ (ใกล้ห้องขยะ, ห้องหน้าลิฟท์, ทิศตะวันตก หรือ ห้องติดลิฟท์) คุ้มราคาที่ถูกลงไหมครับ?
ปล. ราคาที่ลงเป็นราคาโดยประมาณของแต่ละโครงการนะครับ บางห้องก็เป็นราคา Pre-sales บางห้องก็เป็นราคาปัจจุบันที่ไม่รวมส่วนลด แค่เอามายกตัวอย่างให้เห็นภาพเฉยๆ ครับ อย่าไปยึดติดกับตัวเลขมาก
