ในมุมมองผมนะ ราคาคอนโดในกรุงเทพฯ หลายๆ ทำเลจะนิ่งๆ อยู่ประมาณเดิม แต่เราจะได้สิ่งที่ด้อยลงกว่าเดิม คอนโดที่น่าซื้อที่สุดคือคอนโดที่พึ่งสร้างเสร็จหรือกำลังจะเสร็จ ทำไมผมถึงคิดแบบนี้มาลองดูกันครับ
ช่วงนี้วงการอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะดูเงียบๆ ไปบ้าง หลายๆ โครงการเลื่อนเปิดตัว บางโครงการก็ถูกยกเลิก หลายๆ คนถึงกับตั้งคำถามว่าราคาคอนโดบ้านเราในอีก 1-3 ปีข้างหน้าจะเป็นยังไง? หลายคนถึงกับบอกว่า รอไปเหอะ เดี๋ยวรอคอนโดใหม่ๆ ราคาถูกกว่านี้ ตอนนั้นค่อยซื้อก็ได้ หลายคนตกใจถีงขนาดมาถามผมว่าถ้าซื้อไว้แล้วจะทำยังไง ต้องทิ้งเงินจองแล้วรอราคามันถูกลงกว่าเดิมหรือเปล่า? ใจเย็นๆ กันนะครับ มันไม่ได้แย่ขนาดนั้น
ก่อนอื่นอยากให้ทุกคนเข้าใจว่า ต้นทุนหลักๆ ของคอนโดคือราคาที่ดิน ซึ่งขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี โดยเฉพาะที่ดินในเมือง ดูจากราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นทุกๆ ปีได้ครับ ซึ่งส่วนมากราคาซื้อขายจริงจะสูงกว่าราคาประเมินอยู่แล้ว(ดูตัวอย่างข่าวได้จาก https://www.thairath.co.th/news/business/realestate/1616335) ต้นทุนสำคัญอีกตัวคือ ค่าก่อสร้าง อันนี้จะนิ่งๆ มา 3-4 ปีละ คอนโดดีๆ ค่าก่อสร้างประมาณตารางเมตรละประมาณ 25,000 – 30,000 บาท (http://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php) ต้นทุนสุดท้ายก็คือดอกเบี้ยเงินกู้(กู้เงินมาพัฒนาโครงการ) อันนี้ก็นิ่งๆ มาหลายปีแล้วเหมือนกัน
ดังนั้นคือต้นทุนคอนโดจะสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามราคาที่ดิน…บริษัทอสังหาฯ ทั้งหลายก็มีข้อมูลอยู่ว่ากำลังซื้อคนกรุงเทพฯ อยู่ที่เท่าไร ถ้าทำสินค้าออกมาราคาสูงเกินไปก็ขายยากแต่บริษัทก็มีต้นทุนค้ำคออยู่ กำไรก็ต้องมี (แต่ละบริษัทจะมีมาตรฐานกำไรอยู่ไม่เท่ากัน คิดง่ายๆ ก็ซัก 30%) ทางออกง่ายๆ เลยก็คือต้องลดต้นทุน ซึ่งก็ทำได้หลายทางดังนี้ครับ
1.) ทำจำนวนยูนิตเยอะขึ้น ทำให้หนาแน่นขึ้น มีห้องขายเยอะขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อห้องถูกลง
ยกตัวให้เห็นภาพ Life สาทร เซียร์ร่า BTS ตลาดพลู ทำไมทำราคาได้เท่าๆ โครงการอื่นที่เปิดตัวเมื่อ 1-3 ปีก่อน ก็เพราะมีจำนวนห้องถึง 1971 ยูนิต ยูนิตต่อชั้นมีถึง 65 ห้อง!
ผมว่าหลายๆ โครงการที่เลื่อนไปเปิดปีหน้า ส่วนนึงเป็นเพราะว่ารอการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ ที่จะมีเรื่อง FAR Bonus เข้ามาเยอะขึ้น เรื่องนี้เดี๋ยวผมมาเขียนให้อ่านทีหลัง แต่สรุปสั้นๆ ว่าปีหน้าจะสร้างโครงการได้หนาแน่นขึ้นกว่าปีนี้ครับ อยู่กับแบบแน่นๆ หน่อย ใครอยากรู้ข้อมูลเพิ่มเติมเรื่องผังเมือง ลองอ่านบทความนี้ครับ http://www.realist.co.th/blog/ผังเมืองใหม่2563/
2.) ลดจำนวนที่จอดรถ ตอนนี้เราเริ่มเห็นคอนโดที่มี 1,000 ห้องแต่ให้ที่จอดรถแค่ 30% ต่อไปข้างหน้ามันอาจจะน้อยกว่านั้นนะครับ คอนโดในเมือง 1,000 ห้องอาจจะมีที่จอดแค่ 100 คัน เริ่มมีข่าวมาแล้วครับ https://www.thansettakij.com/content/405650
อีกทางเลือกคือใช้ Automate Parking ซึ่งก็จะทำให้ได้ที่จอดรถมากขึ้นในพื้นที่เท่าเดิม ภาระการดูแลรักษาที่จอดรถก็อยู่กับลูกบ้านไป.. พอที่จอดรถน้อยลง โครงการก็มีห้องขายเยอะขึ้น ราคาต่อห้องก็ถูกลง
3.) ลด Spec ห้อง เริ่มตั้งแต่ความสูงเพดานพื้นถึงฝ้า จากห้องที่เคยสูง 2.7 เมตร ก็จะเหลือแค่ 2.5-2.6 เมตร จากที่เคยสร้างได้ 30 ชั้น ก็อาจจะสร้างได้ 32 ชั้น มีห้องขายเยอะขึ้น ลด Spec ห้องน้ำและพื้นห้อง อาจจะกลับมาใช้ลามิเนตหรือ Engineering Wood แผ่นเล็กๆ บางๆ ต้นทุนต่ำๆ หน่อย
4.) ทำขนาดห้องเล็กลง จากปกติ 1-Bedroom ขนาด 35 ตรม. อยู่สบายๆ ก็กลายเป็นขนาด 31 ตรม. แต่ Layout เดิม โครงการก็มีห้องขายเยอะขึ้น หลายๆ โครงการก็เริ่มไม่ทำระเบียงห้องแล้ว ก็งงๆ ว่าจะตากผ้ายังไง
5.) ทำห้องหน้าแคบเยอะขึ้น อย่างหลายๆ โครงการก็ทำห้อง 1-Bedroom เป็นแบบหน้าแคบ แนวยาวแบบเส้นก๋วยเตี๋ยว กั้นห้องนอนกับห้องนั่งเล่นด้วยกระจก มีรูปประกอบให้นะครับ พอเป็นห้องหน้าแคบ ก็อัดจำนวนห้องได้เยอะขึ้น ราคาต่อห้องก็ถูกลง หรือหลายๆ โครงการของ AP ก็เพิ่มจำนวนห้องด้วยการ Interlock กัน ก็เป็นอีกทางออก แต่ห้องที่ได้ก็จะมี Layout ที่ไม่ค่อยปกติ
6.) ลดพื้นที่ส่วนกลาง ขนาด Fitness หรือ Sky Lounge ที่ลดลง
7.) พัฒนาโครงการไกลขึ้น เราแทบไม่ค่อยเห็นโครงการระยะใกล้ๆ BTS หรือ MRT ในเมืองแล้ว อย่าง Noble ก็ชัดเจนว่า จะเน้นพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าส่วนขยาย ยกตัวอย่างง่ายๆ นะครับ โครงการ The Line Pahol-Padiphat ที่ดินใหญ่มาก มีจำนวนยูนิต 981 ห้อง ยูนิตที่นี่ Layout ค่อนข้างดี ห้องหน้ากว้างเยอะ แม้แต่ห้องขนาด 26 ตรม. ก็แยกห้องนั่งเล่นกับห้องนอนชัดเจน ที่จอดรถ 50% ที่สำคัญพื้นที่สีเขียวเยอะมาก มีอาคาร Co-Working Space แยกออกมา ราคาอยู่ในช่วง 135,000-175,000 บาท/ตรม. ถ้าวันนี้มีโครงการมาเปิดใกล้ๆ กัน รับรองได้ว่าต้องมี 1500+ ห้อง ที่จอดรถน้อยกว่านี้ ห้องเป็นห้องหน้าแคบ ถ้าจะขายราคาเท่าเดิม
หรือลองดู Beatniq สุขุมวิท 32 ดูครับ คอนโดนี้อยู่ติดถนนสุขุมวิทเลย ใกล้ BTS ทองหล่อกับพร้อมพงษ์ คอนโดนี้มี 34 ชั้น 197 ยูนิต ที่จอดรถ 194 คัน บนที่ดินเกือบสองไร่ ถือว่าความหนาแน่นต่ำมาก ราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 230,000 บาท ราคานี้ตอนนี้ซื้อได้ที่พระโขนง ถ้าเปิดขายวันนี้ ให้ทุกอย่างเหมือนเดิม ก็ต้องมีอย่างน้อยตารางเมตรละ 300,000 บาท แต่ถ้าอยากทำราคาเท่าเดิม แต่เน้นความเป็น Luxury อยู่ ก็จะกลายเป็นคอนโดประมาณ 500 ห้อง ใช้ Concept ที่ AP ทำ The Address ราชเทวี (ผมชื่นชม AP นะเคสนี้)
ตัวอย่างสุดท้ายเอาของแพงเลย แสนสิริซื้อที่ดิน 98 Wireless มาในราคาตารางวาละ 1.5 ล้าน ทำโครงการสุดหรูที่เป็น Flagship ขึ้นมา ตอนนี้ก็ขายตารางเมตรละ 700,000 บาท
ถ้าแสนสิริมาซื้อที่ดินผืนนี้ตอนนี้ ราคาไม่ถูกกว่าที่ดินของโครงการ Scope หลังสวนที่ SC Asset ซื้อมาที่ตารางวาละ 3.1 ล้านบาทแน่นอน ต้นทุนราคาที่ดินก็ต่างกันเท่าตัวแล้วในเวลาแค่ไม่กี่ปี คิดดูว่าแสนสิริต้องขายราคาตารางเมตรละเท่าไรในตอนนี้ถ้าซื้อที่ดินมาในราคานี้?
นี่คือเหตุผลของผมครับ ราคาคอนโดอาจจะไม่ขึ้นมากในช่วงสั้นๆ เพราะรายได้พวกเราอยู่ประมาณเดิม (เศร้าใจ) โครงการใหม่ๆ ก็ต้องมีการลดต้นทุนเอาครับ มันก็ตาม Common Sense ต้นทุนการพัฒนาแพงขึ้นเพราะราคาที่ดิน จะให้มาขายแบบเดิมก็ไม่ได้ ก็ต้องลดต้นทุน หลายๆ บริษัทก็อาจจะลดต้นทุนทางอื่นมากกว่าที่ผมเขียนถึง อาจจะลดพนักงาน ทำการตลาดน้อยลง แต่ยังไงต้นทุนการก่อสร้างก็ต้องลดไปด้วยครับ
ถ้าเลือกที่จะรอ ก็รอได้ครับ คอนโด 3-5 ล้านก็คงมีอยู่เรื่อยๆ ราคาก็อยู่ประมาณนี้แหละแต่ก็อยู่กันแบบแออัดนิดนึง ไกลหน่อย แย่งที่จอดรถกันหน่อย แต่มันก็อาจจะโอเคกับบางคนก็ได้ อันนี้แล้วแต่คนเลย อ้อ ผมขอยกเว้นพวกคอนโด Super Luxury นะ อันนี้ราคามันก็จะแพงไปเรื่อยๆ อยู่แล้ว
ผมถึงบอกว่า คอนโดที่สร้างเสร็จช่วงปลายปีที่แล้ว ปีนี้หรือกำลังจะเสร็จต้นปีหน้า ไล่ชื่อเลย Ciela ศรีปทุม, Line PdP, Line 101, Beatniq, Tree สุขุมวิท 71, Base Garden, Q ชิดลม, Reserve PdP, Noble Be33, Noble Revolve, Lofts Asoke พวกนี้คุ้มสุดละครับ ยังได้ของที่มีความน่าอยู่ ในราคาที่เหมาะสม เพราะต้นทุนโครงการยังไม่สูงมาก ส่วนมากเป็นที่อยู่อาศัยที่ดี คอนโดพวกนี้เวลาจะขายต่อก็อาจจะขายไม่ยากมาก ที่อันนี้ความเห็นส่วนตัวนะครับ
คิดเห็นยังไงมาคุยกันได้ครับ รับฟังทุกความเห็น
