ตั้งแต่เดือนกันยายนจนถึงสิ้นปีจะมีคอนโดเปิดหลายโครงการเลย (อย่างแสนสิริก็มี 6 โครงการ) หลายคนเลือกไม่ถูกว่าจะซื้อโครงการไหนดีเพื่อลงทุน (ส่วนมากจะบอกว่าขออยู่เองไปซักพักแล้วจะขายต่อ) ยิ่งเศรษฐกิจตอนนี้ก็ไม่ค่อยดีด้วย ถ้าเลือกไม่ดีมีโอกาสขาดทุนหรือติดมือสูง
วันนี้ผมจะแนะนำ 5 หัวข้อหลักที่ผมพิจรณาก่อนที่จะซื้อคอนโดเพื่อลงทุนครับ อันนี้เน้นว่าเป็นการเลือกเพื่อลงทุนนะครับ ถ้าใครจะอยู่เองผมแนะนำว่าเลือกที่เราชอบเลย ผมตั้งใจเขียนสั้นๆ นะครับ ถ้าใครมีความเห็นหรือมีคำถามอะไรก็พิมถามมาได้เลยครับ
1) วิเคราะห์ทำเลและคู่แข่ง
– ทำเลที่เลือกต้องเป็นทำเลที่จะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตอันสั้นเพื่อดึงให้คนมาอยู่ อย่างคนที่ซื้อ The Line Sukhumvit 101 หรือ Whizdom ไว้คงดีใจที่ตอนนี้ห้าง 101 The Third Place สร้างเสร็จแล้ว
– ผมจะเลือกทำเลที่ไม่ได้มีโครงการใหม่ๆ มาเปิดพร้อมๆ กันเยอะๆ ที่เห็นชัดๆ ตั้งแต่ปีที่แล้วซอยเอกมัยที่มีคอนโดเปิดเยอะมาก (ยังไม่นับทองหล่อและทำเลใกล้เคียงนะ) โครงการดีๆ ทั้งนั้นแต่ยอดขายไม่ดีกันซักโครงการ เอาจริงๆ ถ้าผมเป็นคนซื้อผมคงงงว่าจะต้องซื้อโครงการไหน
เรื่องนี้สำคัญมากเป็นพิเศษถ้าเราเน้นขายใบจองเพราะเราต้องขายแข่งกับทุกโครงการในทำเลนั้น ถ้าโครงการนึงลดราคา โครงการอื่นๆ ก็ต้องลดตาม คนที่เหนื่อยก็จะเป็นคนลงทุนขายใบจองครับ
– โครงการที่จะลงทุนจะต้องไม่เป็นโครงการที่แพงที่สุดในทำเลนั้น อย่างน้อยในช่วง 1-3 ปีจะต้องมีโครงการใหม่ที่ราคาแพงกว่ามาเปิด ผมมองว่าการที่ราคาคอนโดจะขึ้นปัจจัยนึงก็คือมีคอนโดที่แพงกว่ามาเปิดใกล้ๆ มาช่วยดันราคา มอง Life Ladprao เหมือนเดิมเปิดมาขายมาซักพักก็มี Life Ladprao Valley มาดันราคา เสร็จแล้วก็ยังจะมี The Crest Residences มาดันราคาไปต่ออีก …ถ้าซื้อตัวที่แพงสุดในทำเลนั้นๆ เช่น Vertier ตรงพระโขนง ก็จะงงๆ ว่าจะขายใคร
หรือจะดีมากถ้าโครงการนั้นเปิดมาแล้วถูกว่าโครงการอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน (เช่น The Base Phetburi-Thonglor ที่น่าจะเปิดมามีห้องที่ราคาถูกกว่าราคาปัจจุบันของเพื่อนบ้าน)
– โครงการที่จะลงทุนต้องมีจุดขายชัดเจนเมื่อเทียบกับคู่แข่ง เรื่องอะไรก็ได้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา ขนาดห้อง ส่วนกลาง ถ้าเปิดมาแล้วแพ้คู่แข่งหมด เราจะไปซื้อทำไม?
2) เข้าใจกลุ่มลูกค้า
– เราต้องเข้าใจว่ากลุ่มลูกค้าที่จะมาซื้อต่อเราเป็นใครแล้วมีกำลังซื้อเท่าไร ถ้าเรามองว่าคนที่จะมาซื้อคอนโดต่อเราเป็นคนทำงานเงินเดือน 20,000-30,000 บาท เราก็ควรเลือกคอนโดราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท เพราะถ้าแพงกว่านั้นก็คงไม่มีใครมาซื้อ หรือถ้าคอนโดอยู่ในทำเลที่มีโรงเรียนที่ค่าเทอมสูงๆ ห้อง 2-Bedroom อาจจะขายดีเพราะผู้ปกครองหลายคนก็อยากมาอยู่กับลูกๆ ในวันธรรมดา
– ในมุมปล่อยเช่าก็เหมือนกัน เราต้องรู้ว่าคนที่จะมาเช่าคอนโดเราเป็นใคร แล้วเค้ามีงบเท่ากับค่าเช่าที่เราอยากได้ไหม แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่ากลุ่มลูกค้าคือใคร อันนี้ก็มีหลายวิธี ง่ายสุดก็ศึกษาจากคอนโดเพื่อนบ้านเลย ช่วงนี้ที่เห็นค่าเช่าดีๆ เมื่อเทียบกับราคาห้องก็จะเป็นคอนโดเส้นพัฒนาการ, รามคำแหง อย่าง The Tree สุขุมวิท 71 หรือ The Base Garden เดี๋ยวพวก The Plum กับ The Privacy มาค่าเช่าก็น่าจะโอเคเหมือนกัน แต่ก็คงมีตัดราคาแย่งคนเช่ากันเองบ้าง (ปล. ตอนนี้โครงการเหล่านี้มีทำโปรดีๆ อยู่บ้างนะ ใครสนใจลองทักมาได้)
3) ซื้อคอนโดมียี่ห้อ
– ผมเชื่อว่าสภาพตลาดตอนนี้ซื้อคอนโดที่มียี่ห้อไว้ปลอดภัยที่สุด ไม่ว่าจะเป็น Sansiri, SC Asset, Pruksa, Ananda, LH อย่างน้อยๆ บริษัทใหญ่ๆ พวกนี้ก็มีงบการตลาดมาช่วยโปรโมทโครงการปัจจุบันและโครงการใหม่ๆ ได้ ชื่อโครงการจะได้ติดหูคนที่จะมาซื้อ/เช่าคอนโดเรา ถ้าเราพูดชื่อโครงการ Life, The Line, Rhythm, Ashton, The Room, Chapter, Centric เราก็คงคุ้นหูกันมากกว่าพูดชื่อโครงการเล็กๆ แหละครับ
4) เรื่องวิวสำคัญมาก
– ถ้าเรารู้ตั้งแต่วันจองว่าห้องนี้เป็นห้องบล็อควิว (คือเปิดหน้าต่างมาแล้วโดนอาคารอื่นบัง) มันยังโอเคเพราะอย่างน้อยเราน่าจะได้ห้องมาในราคาที่ถูก แต่สิ่งที่แย่ที่สุดในการลงทุนคือการที่อยู่ๆ ห้องที่จองกลายเป็นห้องที่โดนบล็อควิว!! ผมหมายถึงว่าวันที่จองโครงการบอกว่าห้องนี้วิวโล่ง วิวสวยมาก แต่ผ่านไปซักพักมีคนมาซื้อที่ข้างๆ แล้วห้องเราก็โดนบังวิว อย่างที่รู้ๆ กันห้องบล็อควิวขายต่อยากมากๆ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดราคาสูง ทุกวันนี้ผมก็ยังสงสารคนที่ซื้อ The Diplomat Sathorn ไว้เลย (โดน The Line Sathorn บังมิด) แล้วก็ไม่ต่างกับคนที่ซื้อ Hyde Heritage Thonglor ทิศตะวันตก หรือ Laviq Sukhumvit 57 ทิศเหนือไว้
– แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่าแปลงที่ดินหรือพวกตึกแถวที่เราเห็นโล่งๆ มันมีโอกาสขึ้นอาคารสูงมาบังวิวห้องเราไหม? อันนี้ก็เอาจริงๆ ดวงมีส่วนมาก 55 แต่ผมจะแชร์เครื่องมือหรือตัวเลขบางอย่างให้ครับ
– การที่จะสร้างอาคารสูงได้ ถนนหน้าโครงการต้องกว้างเกิน 10 เมตร อ่านเพิ่มเติมได้จาก https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=47 ถ้าที่ดินที่เราสงสัยถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตรก็คงโล่งใจไปได้ (แต่ก็ต้องระวังการรวมแปลงกับที่ดินที่ติดถนนใหญ่อยู่ดีนะ)
– ลองใช้ระบบค้นหารูปแปลงที่ดินดู http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ เวปนี้ผมใช่บ่อย เรากดดูได้ว่าที่เปิดที่เราสงสัยมีกี่แปลง (มีกี่โฉนด) แล้วเอามาเดาว่าจะมีโอกาสขึ้นอาคารสูงไหม ถ้าที่เดินเป็นตึกแถวเยอะๆ มี 20 เจ้าของคงจะรวมแปลงยากกว่าที่ดินที่มีเจ้าของเดียว ผมมีรูปประกอบที่วิเคราะห์ว่าวิวทิศตะวันตกของ The Monument Sanampao (คอนโดผมเอง) ไม่น่ารอด วันนึงคงโดนบัง กับอีกรูปนึงที่วิเคราะห์ว่าทิศเหนือของโครงการ The Lofts ราชเทวี น่าจะโดนบังได้ยากในระยะประชิด
ทิศตะวันตก (ทางซ้ายของโครงการ) ของ The Monument Sanampao คอนโดผมเอง ตอนนี้เป็นที่จอดรถของห้าง The Seasons Mall ดูแล้วเป็นที่ดินแค่ 2-3 ฉโนดของทั้งห้าง วันนึงคงมีโอกาสสร้างอาคารสูง เพราะใช้ที่ดินด้านหน้าที่ติดถนนใหญ่เป็นตัวเปิดแปลงอาคาร เดาว่าทุกแปลงน่าจะเจ้าของเดียวหมด
ส่วนทางทิศเหนือ(ด้านบนของโครงการ) The Lofts ราชเทวี ดูเป็นตึกแถวหลายเจ้าของ (ที่ดินโดนแบ่งเปนหลายๆ แปลงย่อย) ถ้าใครจะขึ้นอาคารสูงก็ต้องซื้อทุกตึกแถว แล้วต้องซื้อตึกแถวที่ติดถนนทำทางเข้าอีก คงจะยากหน่อย แต่เลยไปก็เจอ The Reserve ถ้า EIA ไม่ติดอะไร แต่ก็ไกลอยู่ดี
– สุดท้ายแล้วถ้าเราเห็นที่ดินเปล่าใน Prime Area อย่างทองหล่อ ชิดลม หลังสวน สุขุมวิทช่วงอโศก-เอกมัย ให้คิดไว้เลยครับว่าไม่รอดชัวร์ 55
5) ห้องที่เลือกต้องมีจุดขาย
– อันนี้เหมือนเลือกโครงการเลยครับ ถ้าเราเลือกห้องที่โหลๆ เวลาขายก็มีคนมาขายแข่งกับเราเยอะ สมมติว่าโครงการนึงมีชั้นละ 20 ห้อง เป็น Studio 2 ห้อง, 1-Bedroom 16 ห้อง แล้วก็ 2-Bedroom 2 ห้อง ผมคงไม่เลือกลงทุน 1-Bedroom ยกเว้นจะเจอห้องที่ราคาดีกว่าห้องอื่นๆ เยอะๆ
– ลองอ่านที่ผมวิเคราะห์โครงการ The Base Phetburi-Thonglor กับ Lofts Ratchathewi ดูครับ
https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1311943878969990?s=119103918&sfns=mo
ถ้ามีความเห็นอะไรแชร์มาได้เลยนะครับ เพจนี้รับฟังทุกข้อเสนอ ตอบทุกความเห็นครับ
