การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่หลายคนนิยม ฟังดูดีนะครับกับการมี Passive Income ปล่อยเช่าคอนโดไปเรื่อยๆ แต่คำถามที่ทุกคนน่าจะมีในใจคือเราต้องปล่อยเช่าเดือนละเท่าไรถึงจะ “คุ้ม”? ผมว่าคำถามนี้สำคัญนะโดยเฉพาะกับคนที่กู้ธนาคารมาซื้อ จริงๆ เพื่อนๆ ควรจะมีคำตอบก่อนที่จะซื้อด้วยซ้ำ
หลายคนบอกว่าไม่ต้องคิดอะไรเยอะหรอก เห็นโครงการหรือเพจต่างๆ บอกว่าโครงการนี้ได้ Yield (ผลตอบแทนในการเช่า) 5% ยังไงก็คุ้มเพราะว่าดอกเบี้ยตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 2.7% เอง แต่คิดแบบนี้ก็ไม่ถูกนะครับ เพราะว่า
– Yield 5% คิดมายังไงไม่เห็นมีใครบอกเลย คำนวนที่ค่าเช่า 12 เดือนหรอ? แล้วเราจะปล่อยเช่าได้ปีละ 12 เดือนเลยหรอ?
– ดอกเบี้ยที่บอกว่า 2.7% นี่คือเฉลี่ยสามปีแรกนะ หลังจากนั้นก็แพงทุกธนาคารละ ส่วนมากจะขึ้นไปที่ 5.5-6.5% ต่อปีถ้าเราไม่ Retention หรือ Refinance
วันนี้ผมจะมาคิดให้ดูคร่าวๆ ว่าถ้าเราซื้อคอนโดราคา 4 ล้านบาท โดยที่กู้ธนาคารเต็มจำนวน เราควรจะได้ค่าเช่าเท่าไรถึงจะ “คุ้ม” อันนี้เป็นวิธีคิดคร่าวๆ นะครับ เพื่อนๆ สามารถนำไปดัดแปลงเองได้
ถ้าเรากู้ 4 ล้านบาทเป็นระยะเวลา 30 ปี ช่วง 3 ปีแรกเราจะผ่อนธนาคารประมาณเดือนละ 16,000 บาทและเราจะเสียดอกเบี้ยประมาณเดือนละ 8,500 บาท เพื่อนๆ อาจจะมองว่า เราก็ได้คำตอบแล้วนี่ ถ้ากู้ 30 ปีก็ปล่อยเช่าเดือนละ 16,000 บาทก็สบายแล้ว ให้คนเช่าผ่อนแบงค์ให้เรา แต่ชีวิตจริงมันไม่ได้สวยหรูขนาดนั้นเพราะเรามีต้นทุนในการปล่อยเช่าตามนี้
1) เราไม่ได้มีคนเช่าตลอดทั้งปี จากประสบการณ์ที่ผมเคยทำมาในช่วง 3 ปีแรก ห้องเราจะว่างเฉลี่ยประมาณปีละ 1.5 เดือนครับ ช่วงปีแรกอาจจะมีคนเช่าเร็วหน่อยถ้าเรารีบปล่อยห้องออกมาเนื่องจากโครงการยังใหม่อยู่ พอมีคนเช่าแล้วถ้าเราโชคดีมากๆ คนเช่าก็จะอยู่ยาว 2-3 ปีเลยไม่ย้ายออก แต่ปกติเท่าที่เจอพอครบปีก็จะย้ายออกครับ พอย้ายออกก็ต้องหาคนเช่าใหม่ทำให้มีช่วง Waiting Time นิดหน่อย
2) อย่าลืมคิดค่าส่วนกลางที่เราจะต้องจ่าย อันนี้ขึ้นอยู่กับว่าค่าส่วนกลางคอนโดเราราคาเท่าไร ปกติแล้วเฉลี่ยๆ จะอยู่ค่าเช่าประมาณ 1 เดือนครับ (เช่น ถ้าคอนโดเรา 35 ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง 55 บาท/ตารางมตร = 55*35*12 = 23,100 บาท
3) ค่าเอเจนต์ที่ช่วยเราหาลูกค้ามาเช่าห้องเรา เอเจนต์ส่วนมากคิดค่าคอมเป็นค่าเช่า 1 เดือน
4) ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ปกติเราจะมีค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ บ้างแหละครับ พอคนเช่าย้ายออกบางทีเราก็ต้องล้างแอร์ ทำความสะอาด เปลี่ยนโน้นนี่ ปกติผมจะคิดที่ประมาณ 0.5 เดือน
ดูๆ แล้วปีนึงเราจะได้เงินจากค่าเช่าประมาณ 8 เดือน (จาก 12 เดือนครับ) โดยที่เอา 12-(1)-(2)-(3)-(4)
ถ้าเราผ่อนธนาคารเดือนละ 16,000 บาท ก็คือปีละ 16,000*12 = 192,000 บาท ถ้าเราได้ค่าเช่า 8 เดือน เราต้องได้ค่าเช่า 192,000/8 = 24,000 บาทต่อถึงจะไม่ต้องผ่อนแบงค์เอง! ตัวเลขนี้ฟังดูเป็นไปได้ยากนิดนึงเนอะครับ เดี๋ยวนี้หาคอนโดราคา 4 ล้านบาท แต่ได้ค่าเช่าเดือนละ 24,000 บาทได้ยากมากๆ ละ นี่ขนาดยังไม่ได้คิดเรื่องค่าใช้จ่ายในการแต่งห้องนะ
แต่ถ้าคำว่า “คุ้ม” ของเราคือแค่มีเงินมาจ่ายดอกเบี้ยธนาคารพอ เงินต้นไม่เป็นไรถือว่าเป็นการออม เคสนี้จะดีขึ้นนิดนึง ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี 2.7% เราจะเสียฉพาะดอกเบี้ยเดือนละประมาณ 8,500 บาท ถ้าเราได้ค่าเช่าเดือนละ (8500*12)/8 = 12,750 บาทก็ถือว่าคุ้มดอกเบี้ยละ แต่ถ้าเข้าปีที่ 4 แล้วดอกเบี้ยเราเสียปีละ 6% (ในกรณีที่ไม่ได้ Refinance) เราจะเสียดอกเบี้ยเดือนละประมาณ 20,000 บาท ดังนั้นเราต้องได้ค่าเช่าเดือนละ (20,000*12)/8 = 30,000 บาท ซึ่งก็ดูยากมากๆ
บางคนอาจจะบอกว่า คิดค่าเช่าแค่ปีละ 8 เดือนฟังดูมองโลกในแง่ร้ายเกินไปไหม? ส่วนตัวผมมองว่าไม่นะ คือค่าส่วนกลางยังไงเราก็ต้องจ่าย ห้องเราก็คงไม่ได้เอาเข้าตลาดปุ้ปแล้วจะปล่อยได้ในทันที หลายๆ เคสเราก็ได้คนเช่าจากเอเจนต์ แต่ผมทำตาราง Sensitivity มาให้เพื่อนๆ ดูด้วยละกันครับ ผมทำเคสที่ได้ค่าเช่า 9 และ 10 เดือนมาให้ดูคร่าวๆ ด้วย แล้วก็คำเคสที่เรากู้ธนาคารแค่ 20 ปีมาให้ดูด้วย ตารางล่างสุดเป็นเคสดอกเบี้ย 6%
ผมเลยอยากจะสรุปว่า
1) คิดก่อนที่จะซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่านะ คิดก่อนว่าคำว่า “คุ้ม” สำหรับเราคืออะไร ต้องการค่าเช่ามาช่วยผ่อนธนาคารให้ทั้งหมด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) หรือต้องการแค่ค่าเช่ามาจ่ายดอกเบี้ย
2) ดอกเบี้ยสำคัญมาก แค่ตัวอย่างที่ยกมา ดอกเบี้ยปีละ 2.7% กับ 6% ต่างกันเยอะมากๆ ต่างกันเดือนละ 11,500 บาทหรือปีละ 138,000 บาทเลย ดังนั้นพอครบสามปีควรจะ Retention (ขอลดดอกเบี้ย) หรือ Refinance ย้ายธนาคาร อย่าลืมเด็ดขาด สำคัญมากๆ
3) อย่าคิดว่าเราจะได้ค่าเช่า 12 เดือนต่อปี ชีวิตจริงมันเป็นไปได้ยากมากๆ ถ้าไม่โชคดีจริงๆ ปกติเวลาวางแผนลงทุนผมจะคิดที่ P50 ผมว่าคิดที่ 8-9 เดือนดูเหมาะสมนะ
4) เท่าที่ลงทุนมา ถ้าเลือกคอนโดดีๆ ส่วนมากค่าเช่าจะพอดอกเบี้ยแหละ มีไม่เยอะที่จะได้ค่าเช่ามาผ่อนแบงค์ทั้งหมด ดังนั้นการเลือกคอนโดที่มีโอกาสได้ Capital Gain (กำไรตอนขาย) ก็สำคัญมากๆ ไม่งั้นตอนจบจะกลายเป็นว่าเราทำงานฟรีให้ธนาคาร
ประมาณนี้ครับ อันนี้ผมคิดเคสปกติให้ดูนะ จริงๆ มันมีวิธีช่วยลงทุนอีกหลายทางเลย เช่น การเลือกดอกเบี้ยหน้าต่ำ ไว้วันหลังผมจะมาเล่าให้ฟัง เพื่อนๆ มีมุมมองเกี่ยวกับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดหรือมีประสบการณ์การปล่อยเช่ายังไงแชร์กันได้ครับ
Link to post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1632048576959517/?extid=AMZIDeSBwINVeN6s&d=n
