(อ่านข้ามไปที่ Lesson Learned เลยก็ได้ 55)
ต้องยอมรับว่าการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ได้ค่าเช่าเท่าเงินที่ผ่อนธนาคารแล้วรอขายเอากำไรจาก Capital Gain เป็นการลงทุนแบบ Text Book เลย ทุกอย่างฟังดูดีหมดครับ แต่ชีวิตจริงมันไม่ง่ายนะ วันนี้ผมจะมาแชร์มุมมองเรื่องนี้ให้ฟังจากประสบการณ์จริงๆ เลย แต่ต้องบอกก่อนว่าการลงทุนแบบนี้ไม่ใช่แนวที่ผมถนัด ประสบการณ์อาจจะไม่สวยหรู 55 แล้วตอนจบผมจะแชร์ว่าคอนโดราคาประมาณไหนเหมาะกับการปล่อยเช่านะครับ
คอนโดแรกที่ผมซื้อปล่อยเช่าคือ The Lumpini 24 ซื้อตอนตึกเสร็จใหม่ๆ เลย ตอนนั้นบ้าพลังมากว่าเราจะเป็นสายปล่อยเช่าตามเพื่อนแล้ว ซื้อไปสองห้องคือห้อง 26 ตรม. และห้อง 38 ตรม. ตอนนั้นราคาประมาณ 4 ล้านกับ 7 ล้านถ้าจำไม่ผิด (ยังไม่รวมค่าแต่งห้อง) โครงการนี้ตอนตึกเสร็จใหม่ๆ ปล่อยเช่ากันได้ราคาสูงมากครับ ห้อง 26 ตรม. ปล่อยกันได้ 19,000-26,000 บาท ห้อง 29-32 ตรม. ปล่อยกันได้ 30,000 บาท ห้อง 38 ตรม. ปล่อยกันได้ 38,000 – 42,000 บาท (มีคนปล่อยได้ 45,000 บาทด้วย) ห้อง 2-Bedroon 55 ตรม. ปล่อยกันได้ 55,000 – 65,000 บาท เหตุผลที่ปล่อยเช่าได้ราคาเป็นเพราะว่าโครงการสวยมากๆ แถวนั้นยังไม่มีคู่แข่งเยอะ คนญี่ปุ่นมาเช่าในสัญญาบริษัทหลายคน ส่วนตัวผมปล่อยห้อง 26 ตรม. ไป 19,000 บาท ให้น้องนักศีกษาที่เรียนที่มหิดล และปล่อยห้อง 38 ตรม. พี่คนไทยที่แต่งงานกับคนอเมริกัน ปล่อยไป 38,000 บาท ทั้งสองห้องปล่อยได้เร็ว คนเช่าน่ารักทั้งคู่ จ่ายค่าเช่าตรงเวลา
ห้อง 26 ตรม. ผมผ่อนธนาคารเดือนละ 14,000 บาทปีแรก (กู้ดอกเบี้ยหน้าต่ำ) ได้ค่าเช่าเดือนละ 19,000 บาท เหลือเงินเดือนละ 5,000 บาทก็ดูดี พอเข้าเดือนที่ 13 เริ่มผ่อนเดือนละ 18,000 บาทละ ไม่ค่อยเหลือเงินเท่าไร น้องเช่าอยู่ 15 เดือนก็ออกเพราะทนรถติดในซอยไม่ไหว ก็ คราวนี้หาคนเช่าใหม่ เริ่มใช้เวลาละ เพราะมี Park24 ที่พึ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ มาแย่งลูกค้า Park 24 ใหม่กว่า ใกล้ BTS กว่า ส่วนกลางเยอะกว่า ปล่อยเช่าอยู่ 2 เดือน ยังหาคนเช่าไม่ได้ มีแต่คนต่อราคาเดือนละ 15-16,000 บาท เลยตัดสินใจขายเลยละกัน ก็ขายให้คนแถวนี้ไปที่ 4.5 ล้านบาท แทบไม่ได้กำไรเพราะรีบ (ตอนนั้นจะไปซื้อ Ashton Asoke) สรุปห้องนี้จบด้วยได้กำไรแค่จากส่วนต่างค่าเช่าประมาณ 80,000 บาท แต่เหนื่อยในการจัดการมาก 55 แต่ตอนนั้นมองว่าถ้าอยากขาย 5 ล้านน่าจะใช้เวลา เพราะ Park ก็ราคาประมาณ 4.3-4.6 ล้าน
ห้อง 38 ตรม. ผ่อนธนาคารปีแรก 34,000 บาท ปีที่สอง 38,000 บาท ห้องนี้คนเช่าอยู่เกือบๆ สองปี ห้องนี้จะเหนื่อยนิดนึงเพราะต้องมาดูแลเยอะ ตั้งแต่เปลี่ยนหลอดไฟ แอร์เสีย (ห้องนี้ทำให้เกลียดแอร์ Daikin มากๆ มาซ่อมหลายรอบมาก) พี่เค้าย้ายออกเพราะตอนนั้นราคาค่าเช่าเริ่มตก มีคนปล่อย 2-Bedroom ที่ราคา 45,000 บาท เค้าเลยย้ายไปอยู่ 2-Bedroom อันนี้ผมก็เข้าใจได้ เป็นผมๆ ก็ย้าย แต่ที่เหนื่อยมากกับห้องนี้คือกลิ่นบุหรีที่ติดห้อง ทำยังไงก็ไม่หายซักที หักเงินมัดจำมาบ้าง ทาสีใหม่ ล้างแอร์ ทำทุกอย่าง กลิ่นก็ไม่หาย ถึงขนาดเอาน้ำส้มสายชูไปวางๆ ด้วยนะ 555 ห้องก็ต้องซ่อมหลายอย่างเลย สุดท้ายก็เลยใช้วิธีแก้ปัญหาแบบไร้สติ ขายทิ้งแม่มเลย ขายไปถูกๆ อีกเพราะแบบไม่ไหวแล้ว คนซื้อต่อบอกว่าจะเอาห้องไปปล่อยเช่า (แอบมารู้ทีหลังว่าเอาไปทำ AirBnB) สรุปห้องนี้กำไรจากทุกอย่างแค่แสนกว่าบาท แต่ดีใจมากที่ขายไปได้ เหนื่อยกับมันมาก ราคาที่ขายไปประมาณ 7.5 ล้านบาท ก็ยังดีใจที่ขายได้ เพราะตอนนั้น Park 24 ห้องชนาดประมาณนี้ขายกัน 7 ล้านบาท แต่วิวไม่ดีเท่าห้องผม
ทั้งสองห้องจบประมาณนี้แหละครับ จริงๆ คือผมใจร้อนรีบขายเกินไป Capital Gain เลยน้อย (เรียกว่าไม่มีเลยดีกว่า) จริงๆ ผมคิดว่าผมขายไปถูกเวลานะ ถือต่อไปก็อาจจะได้กำไรประมาณนี้แหละ (เพราะผมมีต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ธนาคาร) ตัวนี้ยากนิดนึงเพราะตอนที่ผมขาย Park 24 พึ่งเสร็จด้วย คู่แข่งเลยเยอะแยะมากมาย แต่ตอนนี้ก็ไม่ได้ต่างกัน แถมยังมีคู่แข่งจากซอย 33 อย่าง BE33, Around 33 หรือที่ซอย 39 อย่าง State 39 มาอีกด้วย
ผมขอแชร์ Lesson Learned และมุมมองให้ฟังครับ
1) คอนโดตอนสร้างเสร็จใหม่ๆ จะค่าเช่าดีที่สุดและหาคนเช่าง่าย (ใครๆ ก็ชอบของใหม่เนอะ?) อยากให้รีบปล่อยไวๆ ก่อนที่คู่แข่งจะเยอะ ปกติช่วง 1-2 ปีแรกจะไม่ค่อยมีปัญหาอะไร แนะนำเน้นกู้ดอกเบี้ยหน้าต่ำไว้ ผ่อนปีแรกๆ น้อยๆ ไว้ก่อน แต่ต้องวางแผนเผื่อปีต่อๆ ไปด้วยนะ
2) ค่าเช่าพอขึ้นปีที่ 3 จะเริ่มลดลงแล้ว ลดมากลดน้อยขึ้นอยู่กับตึก The Lumpini 24 อาจจะราคาตกเยอะหน่อยเพราะตอนแรกค่าเช่าสูงมาก แต่หลังๆ เริ่มมีการปล่อยเช่ารายวันเยอะมากๆ ทำให้โครงการเก่าลงและวุ่นวาย ความน่าอยู่หมดไป นี่ขนาดได้นิติของลุมพินีที่ถือว่าดูแลดีมากๆ แล้วนะ (แต่ตอนนี้จัดการเรื่องรายวันไปหมดแล้ว) อีกอย่างการมาของ Park 24 ก็ไม่ช่วยเท่าไร คู่แข่งเยอะมาก อันนี้คนที่หวังจะได้ค่าเช่าเท่าค่าผ่อนธนาคารจะเริ่มลำบากละ ช่วงหลังๆ ได้ยินมาว่าค่าเช่า 2-Bedroom เหลือ 38,000 แล้ว แต่น่าจะเป็นเพราะ COVID-19 ด้วยแหละ
3) นอกจากค่าเช่าที่ลดลงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วยนะครับ เช่น ค่าส่วนกลางปีละหลายหมื่นที่ต้องจ่ายทุกปี ไหนจะเงินที่ต้องผ่อนธนาคารในช่วงที่ยังหาคนเช่าไม่ได้และค่าใช้จ่ายต่างๆ นานาในการดูแลห้อง ผมว่าเพื่อนๆ ควรแพลนค่าใช้จ่ายตรงนี้ไว้ด้วย ปกติผมจะแพลนไว้ 2 เดือนที่จะไม่มีคนเช่า
สามเรื่องแรกเป็นเรื่องค่าเช่าครับ ถ้าจะสรุปง่ายๆ ส่วนมากค่าเช่าปีแรกๆ จะเป็นช่วงที่สูงที่สุดละ แล้วจะค่อยๆ ลดลงมา แล้วเราควรจะเตรียมเงินเผื่อช่วงที่ไม่มีคนเช่าไว้ด้วย
4) Capital Gain เป็นอะไรที่ฟังแล้วดูดี แต่ต้องคิดดีๆ นะว่าห้องเรามันไปถึงตรงนั้นได้ไหม เท่าที่ผมเจอคอนโดระดับ Luxury/Super Luxury จะติดที่ขนาดห้อง ยกตัวอย่างสมมติเราซื้อ Park 24 ห้อง 28 มา 5 ล้านบาท วันนึงจะขาย 6 ล้านบาทนี่จะขายได้ไหม หรือสมมติซื้อ Ashton Asoke ห้อง 35 ตรม. ชั้นสูงมา 8 ล้านบาท วันนึงจะขาย 8.5 ล้านบาทคนจะซื้อไหมกับห้องขนาด 35 ตรม.? ผมตอบไม่ได้เหมือนกันแหะ ถ้าเวลาคุยกับใครแล้วเค้าบอกว่าห้องนี้มี Capital Gain แน่ๆ ถามเค้าด้วยนะว่ากี่บาท หรือถ้าจะลงทุนเน้น Capital Gain มีราคาในใจด้วยนะครับ บางทีเราอาจจะไม่มี Capital Gain แล้วเน้นเอากำไรจากส่วนต่างค่าเช่าก็ได้มั้ง
5) คิดดีๆ ว่าเรากำลังทำงานให้ธนาคารหรือเปล่า เราผ่อนธนาคารเดือนละ 30,000 บาท (ยกตัวอย่าง) เงินต้นลดกี่บาทกันเชียว น่าจะประมาณ 15,000 บาท ที่เหลือเป็นดอกเบี้ยหมด
6) จากตัวอย่างที่ยกมาถ้าจะซื้อปล่อยเช่าควรถือยาวๆ หน่อย ซัก 3-5 ปีแล้วค่อยขาย ถึงจะพอมีโอกาสได้ Capital Gain บ้าง ตัวอย่างที่ผมยกมามันเป็นเดสผมที่ใจร้อน มันก็เลยไม่ค่อยได้อะไร
7) อันนี้สำคัญมากๆ อันนี้เป็นเหตุผลว่าทำไมผมเชื่อลงทุนปล่อยเช่าที่ The Line สุขุมวิท 101, Life 62 หรือแม้แต่ The Line พหล-ประดิพัทธิ์ ได้ ผมจะบอกเพื่อนๆ เสมอว่าถ้าลงทุนปล่อยเช่าพยายามหาให้ได้ตรม. ละไม่เกิน 130,000 บาท อันนี้เป็นตัวเลขในใจจากประสบการณ์ผม เพื่อนๆ บางคนใช้ตัวเลขที่ไม่เกิน 170,000 บาท จริงๆ ก็แล้วแต่คนจะใช้ ส่วนตัวผมเป็นคน Conservative นิดนึง
ทำไมถึง 130,000 บาท/ตรม. หรือ1-Bedroom ราคาประมาณ 3.5-4.3 ล้าน? ส่วนตัวผมมองว่าราคานี้ค่อนข้างปลอดภัย ค่าเช่าน่าจะพอ cover เงินผ่อนในช่วงปีหลังๆ ได้ อาจจะไม่ 100% แต่น่าจะ 90% แล้วกลุ่มคนเช่าที่ราคา 15,000 – 19,000 บาท/เดือนน่าจะมีมากกว่ากลุ่ม 30,000 บาทขึ้น ด้วยราคานี้ถ้าถือยาวๆ ผมว่ายังมีโอกาสลุ้น Capital Gain ได้บ้าง มันมี Margin ให้ไปต่อ เอาจริงๆ เดี๋ยวนี้หาคอนโดดีๆ ราคา 130,000 บาท/ตรม. ได้น้อยแล้วละครับ
อีกกลุ่มนึงที่ผมเห็นหลายๆ คนลงทุนปล่อยเช่าแล้วโอเคคือ พวกคอนโดราคา 1.0-2.0 ล้านบาท ที่อยู่ใกล้สถานศึกษา เช่นพวก dcondo หรือ Kave รังสิต กลุ่มนี้อาจจะเหนื่อยหน่อยเวลาดีลเรื่องค่าเช่า มีจ่ายช้าบ้าง แต่ตอนจบก็เห็นอยู่กันคนละ 3-4 ปี ผมมีเพื่อนปล่อยห้องได้แบบ 10 ปีติดแล้วยังขายห้องต่อได้อีก…
แต่ผมไม่ได้บอกว่าถ้าราคาคอนโดเกิน 130,000 บาท/ตรม. หรือเกิน 170,000 บาท/ตรม. แล้วไม่ควรลงทุนปล่อยเช่านะครับ ผมแค่บอกว่า “ส่วนใหญ่” ผมว่าเน้นกลุ่ม Mass ไว้จะดีกว่า ตัวแพงๆ ที่ปล่อยดีๆ ก็เยอะ ไม่ว่าจะเป็น Beatniq หรือ Laviq
ประมาณนี้ครับเรื่องการลงทุนแบบปล่อยเช่าจากประสบการณ์ผม อย่างที่ผมบอกนะครับว่าการลงทุนแบบนี้ไม่ใช่สิ่งที่ผมถนัด ผมใจร้อนและไม่สามารถถืออะไรยาวๆ ได้ ที่สำคัญผมไม่ได้ซื้อคอนโดด้วยเงินสดเลยทำให้มีต้นทุนดอกเบี้ย ถ้าใครมีอะไรอยากแชร์ผมก็ยินดีครับ ถือว่าแลกเปลี่ยนกันๆ เผื่อผมจะได้แนวทางการลงทุนใหม่ๆ ด้วย
Link to post >> https://www.facebook.com/1072231159607931/posts/1569258709905171/?extid=DKwafxUIF2yhSHfr&d=n
