เรื่องแรกจะมาแชร์มุมมองของตลาดคอนโดในปี 2018 จากสิ่งที่เห็นในช่วงครึ่งปีแรก เป็นมุมมองส่วนตัวนะครับ ใครคิดต่างยังไงก็แชร์กันได้
ช่วงครึ่งปีแรกของ 2018 โครงการยังเปิดไม่เยอะมาก ดูแล้วจะไปเปิดในช่วงครึ่งปีหลังซะเยอะ แต่ดูแล้วที่เปิดมาก็จะขายดีเกือบทุกโครงการ ราคาก็ไม่ได้ถูก จนบางทีผมก็งงว่าคนซื้อมากจากไหน เริ่มจาก SC Asset เปิด Centric รัชโยธินมาก็ได้ผลตอบรับที่ดี ขายไปกว่า 90% AP ยังไม่ค่อยมีอะไรมา แต่ก็ทยอยขาย Life Asoke-Rama 9 และ Life Wireless ไปได้เยอะแล้ว
Noble เปิดตัว Nue แจ้งวัฒนะ มาวันเดียวหมด (แต่ตัวนี้ราคาดีจริงๆ) Sansiri เปิด Edge Central Pattaya ก็หมดไป 90% เหลือแต่ 1-Bed นิดหน่อย Pruksa หลังจากปิดการขาย Reserve 61 ตอนนี้กำลังเริ่มขาย Reserve Sathorn
ส่วน Origin ก็เปิด KNB พระรามเก้า กับ Space รัชโยธิน ได้ยินว่าขายดีอยู่ (แต่เอาจริงๆผมงงกับเจ้านี้มาก สื่อจากข่าวว่า Presale ตลอดเวลา บางทีผ่านไปปีนึงแล้วก็ยัง Presale) ส่วนเจ้าเล็กๆอื่นๆก็ขายดีอยํ่ครับ Miti ก็ใกล้หมด Excel ก็ขายดี 195 ของ TC ก็ไม่ต้องพูดถึง
เท่าที่สังเกตช่วงต้นปีแรกยังไม่มีตัวระดับแพงๆหรือ Luxury/Super Luxury (นับด้วยราคาช่วง 200K ละกัน) มาเท่าไร แต่กำลังจะเริ่มมาละครับ Reserve Sathorn กำลังขาย, Fine เอกมัยพึ่งขายรอบ VIP ไปเหมือนกับ Shaa อโศก ทองหล่อก็น่าจะมาเต็มอย่าง The Strand หรือ Aestiq ตัว Mid-Sukhumvit ที่จะมาก็มีทั้ง Esse 43 หรือ Noble ที่กำลังได้กระแสที่ดีอย่าง Around Ari ก็มีแพลนจะขายที่ซอยสุขุมวิท 39 ด้วย หรือ AP กับ Origin ที่จะมาที่โซนราชเทวี-พญาไท ปลายปีผมว่าเดือดอยู่สำหรับตลาดบน
แต่ผมไม่อยากให้ทุกคนมองแต่ภาพการขายดีของตัวที่เปิดใหม่นะครับ อยากให้มองตลาดโอนด้วยนะ ผมมองว่าโครงการที่โอนช่วงปีนี้ โดยเฉพาะตลาดกลาง (3-8 ล้าน) แต่ละตัวสาหัสมากๆนะครับ ซึ่งเป็นภาพที่คนไม่ค่อยมอง หรือสื่อไม่ค่อยพูดถึงแบบตรงๆโครงการที่ Sold Out ไปตอนแรกมีห้องหลุดดาว์นกลับมา (คือคนไม่โอนหรือโอนไม่ไหว) หลายๆโครงการที่ยอดขายก่อนตึกเสร็จดี ขายไป 70-90% พอตึกเสร็จกลับเหลือห้องขายเต็มเลย โครงการต้องเอากลับมาขายใหม่ดูอย่าง Q Chidlom หรือ IdeoQ ได้ หลายๆโครงการนี่ใช่เวลาปิดตึกหรือขายหมดนี่เปนปีครับ อย่าง Line JJ ตอนนี้ยังจับโอนได้ไม่หมดเลย ห้องหลุดก็มีมาให้โครงการขาย (แต่หลุดมาก็ขายได้หมด น่าจะเป็นเพราะโครงการทำสวยและวิวดี) หรือขนาด Park 24 กว่าจะโอนกันหมด นี่อย่างเหนื่อย (แต่คนที่โอนไปนี่คุ้มมาก บอกเลย)
ตลาดบนก็สาหัส พวกโครงการ Super Lux อย่าง Monument Sanampao ก็มีห้องหลุดมาให้โครงการทำการตลาดใหม่ แต่ตอนนี้เหลือไม่เยอะละ ตัวอื่นๆไม่ค่อยมีปัญหาในการโอนเท่าไร อย่าง Saladaeng One แต่สิ่งที่ผมสังเกตคือขาย Resale ต่อก่อนโอนไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดครับ (ผมมองว่าใครอยากได้สองตัวนี้ ตอนนี้เป็นโอกาสที่เหมาะมาก) หรือถ้าเรามองตัวที่เปิดขายตอนตึกเสร็จอย่าง Vittorio ก็ยอดขายอืดพอสมควรเลย ขายไปได้ยังไม่เยอะ หรือแบบ Noble Ploenchit ทำเลอย่างเทพ ก็ยังเหลือขาย ประมาณ 20% ทั้งๆที่ราคาบางชั้นไม่ได้แพง (อย่างชั้น 3-4 วิวสวนก็ 230-240K) แต่ด้วยความที่ว่าห้องมันใหญ่ ทำให้ราคารวมสูง โครงการไม่ค่อยดั้มราคา (จะลดทำไมเนอะ ทำเลทองขนาดนี้) ..แปลกดี ราคานี้จะเท่าอารีย์ละ 555
ผมไม่ได้บอกว่าจะแย่ทุกโครงการนะครับตอนโอน อย่าง Ashton Chula หรือ Wish Signature ผมว่าจะโอนเร็วและดีมาก ด้วยทำเลใกล้มหาลัยและราคาของ Wish ไม่สูงมาก
ผมแค่จะสื่อว่า เลือกซื้อคอนโดตอน Presale ให้เลือกดีๆครับ ช่วงนี้สื่อมีผลเยอะ Developers จ้างสื่อต่างๆทำการตลาด ทำให้เราอยากได้ไปหมด บางสื่อนี่ก็อวยจนไร้สาระ ใครไปว่าก็ไม่ได้ บางทีหลอกเราอีก ให้ข้อมูลผิดๆ….เวลาเราจองใช้เงินนิดเดียวครับ แต่เวลาโอนนี่ห้องละ 6-7 ล้านนี่ไม่ง่ายนะคร้บ คนเคยกู้น่าจะรู้ ผมแค่อยากให้คนที่ซื้อมีแผนการโอนทุกห้องที่ซื้อถ้าเราไม่ใช่นักลงทุนมืออาชีพจริงๆ
ผมไม่ได้บอกว่าเราไม่ควรซื้อคอนโดตอน Presale นะ ผมเป็นคนนึงที่ชอบซื้อโครงการตอน Presale โดยเฉพาะถ้าเป็นโครงการที่กะจะโอน เหมือนเราออมเงินไปเรื่อยๆในตัว แต่จะเลือกนิดนึง เอาห้องที่อยากได้จริงๆ …แต่บางทีการที่เราเป็นคนธรรมดา เวลาเราไปดูห้องที่โครงการ มันอาจจะไม่ค่อยมีห้องที่ราคาดีหรือห้องสวยๆแล้ว การซื้อ Resale ต่อก็เป็นทางออกที่ดีครับ บางทีถูกกว่าห้องที่เหลือของโครงการด้วย ที่สำคัญคือได้ห้องที่ชอบครับ..ถึงตอนจบโครงการจะมีห้องหลุดบ้าง (ซึ่งมีอยู่แล้วละครับ ตลาดตอนนี้) แต่โอกาสที่จะเป็นห้องสวยหรือห้องดีๆก็มีไม่เยอะ
ผมว่าถ้าเราได้ห้องที่เราชอบ ห้องสวยๆ Rare Item แล้วเราโอนได้ มันจะเป็นการซื้อที่มีความสุขครับ
เรื่องที่สองคือการซื้อคอนโดให้เหมาะกันตัวเอง
อย่างที่เรารู้คือที่ดินในเมืองหายากขึ้น จะได้แปลงใหญ่ๆเหมือนเมื่อก่อนคงยากเต็มที หลังๆเราเลยจะเริ่มเห็นโครงการบนที่ดินขนาด 1-2 ไร่ (400-800 ตรว) มากขึ้น ซึ่งก็แล้วแต่ว่าทางแต่ละ Developers จะทำโครงการระดับไหนออกมา ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นถูกมองว่ามีศักยภาพขนาดไหน อาจจะทำมาแบบหรูหราแพงไปเลยอย่าง Saladaeng One หรือไม่ก็ออกมาแบบกลางๆอย่าง Lofts Ekamai
ผมยอมรับตรงๆว่าเมื่อก่อนซื้อคอนโดคิดแค่ว่าอยากได้คอนโดยูนิตน้อย เพราะอยากได้ความเป็นส่วนตัว เป็นคนที่เจอคนเยอะๆแล้วปวดหัว คิดเท่านี้จริงๆ แล้วก็เริ่มดีใจว่า “เย้ เดี๋ยวนี้โครงการทำออกมาตอบโจทย์เราเยอะขึ้นแหะ หลายๆเจ้าทำจำนวนยูนิตแค่ 100-300 ยูนิตเอง” แต่พอช่วงนี้ได้เริ่มไปดูคอนโดยูนิตน้อยที่สร้างเสร็จแล้ว กลับมานั่งคิด มันเล็กไปหมดทุกอย่างเลยแหะ (ก็แน่ละ ที่ดินมันเล็กตามนิ) ทำไม Lobby ที่เป็นหน้าเป็นตาของคอนโดมันเล็กแบบนี้ นี่ขนาด ตรมละ 250-280K นะ
นั่งคิดไปคิดมา เราก็เป็นคนชอบส่วนกลางเยอะๆ ใหญ่ๆ เพราะชอบย้ายที่ไปมาเนื่องจากห้องที่มีอยู่ก็ขนาดเล็กพอแล้ว แล้วก็ถ้าส่วนกลางใหญ่ เวลามีแขกมาเยี่ยมก็ดูดีครับ มีที่พาเดินทัวเล่นเยอะๆ อย่างตอนผมอยู่ 333 นี่พาเดินสนุกเลย แต่อย่างบางที่ๆผมมี พาเดินดูส่วนกลาง 2 นาทีก็หมดละ 555 หรือตอนไปดู Line Jatujak เดินเข้า Lobby นี่รู้สึกดี ใหญ่โต มีที่นั่งเยอะ ตกแต่งได้เยอะ แต่ผมก็มีเพื่อนที่ไม่เคยใช่ส่วนกลางเลย มีชีวิตอยู่คอนโดก็คืออยู่ในห้องตัวเอง คนเยอะไม่เป็นไร ขอแค่ทำเลดีๆก็พอ ก็แล้วแต่คนชอบกันไป
ผมลองทำตัวเลขมาให้ดูกันครับ เป็นการหารแบบงงๆ 555 เอา จำนวนยูนิต/ขนาดที่ดิน เพื่อดูความหนาแน่นแค่ให้ได้เป็น Idea ตัวเลขอาจจะไม่ได้เป็น Best Representative นะครับ เพราะจริงๆมันขึ้นอยู่กับขนาดห้องด้วย แต่ผมว่าน่าจะพอได้ Idea ผมว่าเอาที่พอดีๆครับ คือถ้าอยากได้ส่วนกลางใหญ่ยูนิตน้อยๆ ส่วนมากก็จะเป็นโครงการที่แพง ค่าส่วนกลางก็จะแพงตาม (ถ้าจ่ายได้ก็เอาเลยครับ จะน่าอยู่มาก) แต่ถ้าหนาแน่นไปถึงส่วนกลางเยอะก็อาจะไม่พออยู่ดี น่าจะรู้สึกอึดอัด
จริงๆแค่จะบอกว่า เลือกคอนโดให้ดูที่เหมาะกับเรา บางทีดูแค่จำนวนยูนิตอย่างเดียวเหมือนผมเมื่อก่อนอาจจะไม่พอ ต้องดูด้วยว่าเราชอบอะไร ขนาดของโครงการสำคัญไหม ก่อนซื้อลองเข้าไปดูโครงการขนาดใกล้เคียงดูก่อน บางทีดูแค่ในรูปตอนโครงการขายก็ไม่พอครับ นึกไม่ออกหรอก
ตรงนี้สำคัญครับ เพราะเดี๋ยวนี้ตัวเลือกเยอะ ทำเลเดียวกันมีให้เลือกหลายแบบเลย หลายที่ราคาไม่ต่างกันมากเช่นทำเลสะพานควาย ระหว่าง Line Pahol-Padiphat กับ The Reserve Padiphat ถ้าชอบสวนกลางเยอะๆขนาดใหญ่ๆมีสวน คงต้องไป The Line แต่ถ้าอยากได้ยูนิตน้อย มีความเป็นส่วนตัว ไม่สนใจว่าโครงการขนาดเล็กหน่อยก็ The Reserve เป็นต้น ทางเลือกเป็นของผู้บริโภคครับ
เรื่องที่สามจะมาพูดถึงความ”จริงใจ”ในวงการคอนโดในมุมต่างๆ ที่หลังๆผมคิดว่ามันเริ่มเหลือน้อยลงจากเมื่อก่อน ทั้งที่เจอมาด้วยตัวเองเลย หรือเพื่อนๆเจอครับ
1) โพสขายขาดทุน: หลังๆเราจะเริ่มเห็นโพสขายขาดทุนมากขึ้น แล้วก็มีหลายรูปแบบ ล่าสุดที่เจอคือขาย Ashton Chula โพสว่าขายขาดทุน พอทักไปคือขายเท่าตามหน้าสัญญาหลังหักส่วนลด ผมก็ถามไปดีๆว่าเห็นว่าโพสขายขาดทุนผมเลยทักมาครับ เค้าบอกว่าขายขาดทุนนี่คือขายขาดทุนเวลาของคนขาย ที่ต้องมาคุย มานัดเปลี่ยนสัญญา ผมก็อึ้งไป เลยบอกว่าไม่สนใจครับ เค้าเลยบอกว่าเดี๋ยวลดให้ 1,000 บาทเป็นน้ำใจก็ได้!!!
แนวนี้ก็มีหลายรูปแบบครับ ที่เห็นเยอะๆกก็ขาดทุนที่โดนบวกมา หรือขาดทุนแต่คนขายเป็น Agent ขอบวกค่าตำเนินการ ผมว่าเคสพวกนี้บอกกันตรงๆตอนโพสเลยครับ ผมว่าพอรู้ทีหลังมันเสียความรู้สึกไปแล้ว โอกาสขายได้น้อยนะครับ อยากผมคนนึงละ ถ้าเจอว่าข้อมูลที่ได้ไม่ตรงกับที่โพส ผมเลิกคุยเลย
2) คนขายเปลี่ยนใจ: หลังๆก็เจอเยอะ พอคุยราคากันแล้ว ก็เร่งๆให้โอนมัดจำมาล็อคห้องไว้เลย เอาตรงๆผมก็มีโอนบ้างก่อนทำสัญญานะ (แต่เอาจริงๆผมก็ไม่ค่อยนะนำ ถ้าเราไม่ได้อยากได้ห้องนั้นจริงๆหรือไม่ได้รู้จักคนขายมาก่อน เพราะเราโดนโกงได้ง่ายๆ) หรือหลายๆเคสทำสัญญาไปแล้ว ก็มาบอกว่าไม่ขายแล้ว ให้เหตุผลร้อยแปด ตั้งแต่แฟนอยากให้เก็บ แม่ชอบ จะให้น้องสาวอยู่ บลาๆ (แต่สุดท้าย 90% คือขายคนอื่นได้ราคามากกว่า) สุดท้ายเราก็ทำอะไรไม่ได้ ก็ได้แต่บอกคนขายไปว่า ได้ครับ แต่ผมขอค่าปรับหนึ่งเท่าของเงินมัดจำตามมารยาท/กฎหมายด้วยนะครับ ส่วนมากคนขายพวกนั้นก็ไม่ยอมหรอกครับ โดนขู้ว่าเอาเปรียบกันเกินไป (อ้าวแล้วตอนเซ็นสัญญาก็เซ็นเองนิ) บางเคสก็คุยกันได้ตรงๆว่า มีคนมาขอซื้อให้มากกว่าผม 20,000 ขอให้ผมเพิ่มราคาไป ผมก็แบบนี่คือยอมกลืนคำพูดตัวเองเพื่อเงิน 20,000 หรอเนี่ย … ส่วนมากผมไม่ยอมครับ ถ้าไม่อยากได้จริงๆ 555
เคสแบบนี้มีเยอะครับ ส่วนมากเป็นคนเดิมๆด้วย อย่างคนในโพสก็ยังอยู่นะครับ และเหมือนก็ทำแบบนี้มาหลายเคส https://www.prakard.com/viewtopic.php?t=552056
ปกติเวลาผมจะซื้อห้องต่อจากซักคน ผมก็จะเช็คชื่อจาก Google นิดๆว่ามีประวัติไม่ดีไหม บางทีก็ไม่อยากเสียเวลา และผมว่าถ้ายังคิดจะอยู่ในวงการต่อ ก็จริงใจกันครับ ตกลงขายแล้วก็ขาย บางทีมาเปลี่ยนใจกับเงินนิดเดียวได้ไม่คุ้มเสีย คนเอาไปด่าลับหลังด้วย
3) Agent แปลกๆ: ต้องออกตัวไว้ก่อน เอเจนต์ดีๆผมเจอมาเยอะ ดีจนแบบตอนนี้เป็นเพื่อนกัน มีอะไรช่วยเหลือกัน แต่หลังๆชอบเจอแบบแปลกๆ เช่นแบบเอเจนต์โพสขายห้อง พอทักไปไม่มีจริง หรือเอเจนต์หลายคนทักมา ขอรายละเอียด ขอหน้าสัญญา ราคาผ่อนดาว์น พิมให้ไปเสร็จแล้ว อ่านแล้ว ไม่ตอบ ไม่ขอบคุณ หายตัวไปเลย ผมว่ามันดูไม่ค่อยจริงใจกัน เหมือนเอาแต่อยากได้ (ผมคิดนะ) ผมเคยเจอแบบนี้ พอผ่านไปเดือนนึงพิมกลับมา บอกว่ามีลูกค้าสนใจ ขอคุยราคา ผมไม่ชายเลย
ผมอยากจะแนะนำว่า ให้เอเจนต์คุยกับเจ้าของห้องดีๆนิดนึง หรือขอข้อมูลไปเยอะๆ ลูกค้าไม่เอา ไม่ชอบตรงไหนก็มา Feedbacks เจ้าของห้องหน่อย ผมว่ามันเป็นการ Keep Relationship ที่ดีนะ หลายครั้งพอมีความรู้สึกดีต่อกัน อะไรๆก็ง่ายขึ้น หรือเพื่อนผมเจอแบบ เอเจนต์เอาห้องมาขาย เร่งๆขอมัดจำ สรุปท้ายมาบอกว่าเจ้าของไม่ขายแล้ว (แต่พอเช็คคือเจ้าของไม่ขายตั้งแต่แรก เอเจนต์ไม่ได้เช็ค stock) ขอมัดจำคืนก็รอนานมากกกก
4)ชอบให้ข้อมูลผิดๆ หรือไม่น่าเชื่อถือ: อันนี้พูดรวมๆ หลังๆนี้ชอบเจอคนที่แบบ ให้ข้อมูลผิดๆ เพราะอยากขายของมาก เจอหลายแบบเลย ตั้งแต่เพจชอบอวยบางโครงการ หรือบอกตำแหน่งโครงการผิดๆ แบบตั้งใจหรือไม่ตั้งใจไม่รู้ แต่ฟังแลวดูน่าซื้อขึ้นมา ้หรือคนขายบางคน ที่ชอบให้ข้อมูลผิดๆ ล่าสดโทรไปคุยกับคนขายห้องแถวเตาปูน บอกว่าที่นี่ห้อง 2x ตรม ปล่อยได้ราคาดีมาก เดือนละเกือบ 20,000 บาท!!
ประมาณนี้ครับ ผมว่าหลังๆความจริงใจมันหายไปจากวงการนี้เยอะ คงเป็นเพราะผลประโยชน์นั่นแหละ แต่สุดท้ายผมเชื่อนะว่าความจริงใจชนะทุกอย่างในระยะยาว ส่วนในมุมคนซื้อ ผมว่ายังไงเราก็ต้องทำการบ้านเองก่อน ปรึกษาคนที่เราไว้ใจ จะได้ไม่โดนหลอกครับ
